土地使用税纳税义务发生时间及截止时间全解析

  一、新征用的土地

  根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定:

  新征用的土地,依照下列规定缴纳土地使用税:

  (一)征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;

  (二)征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。

  二、有偿取得土地使用权

  1.根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条的规定:

  关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

  以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

  2.根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)的规定:

  对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下:通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地,不属于新征用的耕地,纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定,从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

  三、新购置房屋所占用土地

  根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条的规定:

  关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题:

  (一)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

  (二)购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

  (三)出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

  四、有偿取得土地使用权但由于政府原因未交地

  根据《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第四条的规定:

  对以有偿方式取得土地使用权,因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的,在未办理土地使用权属证明前,以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。

  五、纳税义务截止时间

  根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条的规定:

  关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

  纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

  实践中,税务机关和纳税人对“房产、土地的实物或权利状态发生变化”理解不一,造成了征纳双方分歧。尤其是对于房地产开发企业,其土地使用税纳税义务的截止时间各省税务机关存在不同规定。导致实务中存在多种口径:以合同签订时间为准、以产权权属变更、以实际交房为准、以取得预售许可证为。

  1.按合同的:《广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》(桂地税字[2009]117号)规定:根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)‘纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。’的规定,结合我区的现实,对房地产开发企业建造的商品房用地,在商品房出售之前,应依照规定征收城镇土地使用税;终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。(根据《国家税务总局广西壮族自治区税务局公告2020年第1号废止》)

  2.按产权变更的:《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》的通知豫地税发[2006]84号第七条:房地产开发企业城镇土地使用税纳税人,开发商品房已经销售的,应自房屋交付使用之次月,按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。房屋交付使用,是指房地产开发企业按照售房合同的规定,将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证,房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的,只要房地产开发企业按照销售合同的规定,已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清,或者已将房屋的钥匙交付给购房人,经主管税务机关审查同意后,也可视同为房屋已交付使用。

  3.按交房的:

  (1)根据《海南省地方税务局关于购销新建商品房城镇土地使用税有关问题的公告》(海南省地方税务局公告2017第4号)第一条的规定:房地产开发企业销售新建商品房,应税土地的城镇土地使用税纳税义务截止时间为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付使用的当月末……如房地产开发企业未能按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付使用的,房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为房屋实际交付使用的当月末,……和第二条的规定:房地产开发企业销售新建商品房应自交付使用之次月起,按相应比例核减应税土地面积。

  (2)根据《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第五条的规定:房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间,为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的,为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的,城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。

  (3)《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》(西地税发[2009]248号)的规定:房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的,城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间,应逐月统计已交付和未交付部分,并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。

  4.按照交钥匙的:根据《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函[2009]128号)第二条的规定:纳税义务的截止时间房地产企业开发商品房已经销售的,土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用,是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

  5.按取得预售许可证的:广州市地方税务局《房产税、城镇土地使用税若干业务问题的征税指引》(穗地税税一函[2010]9号)第二条:关于房地产开发用地的城镇土地使用税如何计征的问题。房地产开发企业从事商品房开发,其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售(销售)许可证的核发时间的当月末。

  6.原文表述的。《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第六条:房地产开发项目中公共配套设施占地的城镇土地使用税纳税义务截止时间,为该公共配套设施的实物或权利状态发生变化的当月末。

  各省的规定不一,具体以当地政策规定为准!
 


  2008年之前的解答——

  土地使用税的纳税义务发生时间是如何规定的?

  征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。

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