个人出租房屋税收负担,冰火两重天

  我们国家的税收政策,基本上是全国统一的,即使有些税种各地有一定自主权进行调整,但通常都在一定范围之内,比如说契税税率是3%~5%,相差不会太大。或者即使相差大,也是非常合理的,比如城镇土地使用税,北上广深一定会远远高于西藏新疆。

  但有一项经济业务,政策规定全国其实是统一的,但实际执行中,各地税收负担差异却大得惊人,可以说是冰火两重天。那就是,个人出租房屋业务。

  个人出租房屋,按照现行的国家统一的政策规定,应该缴哪些税呢?都有哪些具体的规定呢?我们分税种逐一盘点一下。

  一、增值税:

  1、如果出租的是住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

  2、如果出租的是非住房,直接按5%的征收率计算应纳税额。

  3、免税优惠:自2019年1月1日起,分摊后的月租金收入不超过10万元的,免征增值税。提高标准后,大多数自然人出租房屋都可以享受到这个免税规定。

  二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

  1、如果增值税免征,附加税费相应免征。

  2、如果增值税不免,城市维护建设税的税率是7%、5%、1%;教育费附加3%,地方教育附加各地不同。

  三、房产税

  1、个人对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

  2、个人出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

  3、无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

  4、转租的房屋,不需要缴纳房产税。

  5、2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收房产税。

  四、城镇土地使用税

  1、对个人出租住房,免征城镇土地使用税。

  2、对个人出租非住房,没有免税规定,应该按所在地的单位税额缴纳城镇土地使用税。

  3、2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收城镇土地使用税。

  五、印花税

  1、对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

  2、对非住房的租赁合同,没有免税规定,应按租赁合同缴纳1‰的印花税。

  3、2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收印花税。

  六、个人所得税

  1、个人出租住房,按10%税率征收个人所得税。(财税[2008]24号)

  2、个人出租非住房,按财产租赁所得缴纳个人所得税,税率20%。

  3、财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为:

  (1)财产租赁过程中缴纳的税费。

  (2)向出租方支付的租金,这是转租纳税人扣除项目。

  (3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

  (4)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用。

  朋友们,一项业务,您看到这么多政策头疼不?每次我在工作中遇到个人出租房屋的业务,就心中一沉,太繁琐了,不要说纳税人,税务干部能把所有的政策细节考虑周全,都不是一件容易的事情。如果给纳税人讲一遍,通常能把他们讲得一脸懵圈。

  大多数自然人来咨询这个常见业务,本来以为是去路边饭店吃个沙县小吃,能方便快捷地搞定。结果餐厅师傅说,等等啊,等了两个小时,给你整出了一道法式大餐。

  了解了繁琐的政策规定后,我经过测算,2019年,如果个人出租的是非住房,且月租金超过10万元的,税负率大约在30%,如果个人出租的是住房,月租金小于10万的,税负率大约在10%。这就是个人出租房屋的税收负担大致区间,实际情况不同税收负担也有差异。

  全国各省就像是一个班里不同的学生,有老实本分的,有聪明灵活的。基于个人出租房屋政策规定确实繁杂,税收负担比较重,有些省市想出了一个一举两得的办法,以综合征收率的方式征收个人出租房屋的相关税款。

  我们看一下北京的规定:

  不用考虑上述一切政策规定,直接按照这个综合征收率计算就可以了,最低2.5%,最高12%。税收负担减轻了不止一点儿半点儿。

  综合征收率方式,最关键的一点,是把财产租赁个人所得税按一个较低的比例核定征收了,这是税收负担大幅下降的主要原因。

  核定征收有没有道理呢?也有道理,因为财产租赁可以扣除一定的修缮费,如果无法提供修缮费凭证,税务机关是可以行使核定征收权力的。

  其实,即使所有的相关费用顶格扣除,实际计算出来的个人所得税一定是远远大于按收入的1%核定方式的,

  但是,通过征收方式的转化,让原本税收负担很重的个人出租房屋业务,变成了一个可以接受的税负率,从而能大规模地促进房屋租赁市场纳入到正常的征管体系中,不仅增加了财政收入,而且解决了漏征漏管。

  聪明灵活的不止北京,还有若干省市,据我了解,深圳、上海、广东、浙江、辽宁、湖南、黑龙江、厦门、河北等地都是如此。虽然每个地方的征收率并不一样,不过只要是核定征收,就一定是比较优惠的。

  但是,也有一些老实本分的省份,从来没有出台过相关规定,所以,每一笔个人出租房屋业务,都必须对照上述政策捋一遍,经过繁杂的计算才能知道要缴多少税,而且,是一笔不小的负担。

  我能理解没有出台综合征收率的地方的苦衷,因为个人出租房屋的税收政策,国家规定的是明明白白的,其实并没有多大的弹性空间。灵活的省份是打了个擦边球,老实的省份怕擦边球打不好,出界了。

  个人出租房屋的税收负担,因此冰火两重天。那么,有一统江湖的解决办法吗?

  个人所得税法已经颁布,财产租赁所得如何征税,法律规定的很明白,总局不能也不会对此事项出新政。

  灵活的省份会放弃综合征收率方式吗?很难,我目前只看到山东曾经是,后来放弃了。

  老实的省份会实行综合征收率征收吗?估计依然不敢。

  所以,此题无解,十余年了,一直如此。


  2008年10月之前的解答——

个人出租房屋需要交哪些税?税率是多少

  咨询内容:我的个人房屋出租需要交哪些税?税率各是多少?请详细列出,谢谢!如果我要去税务局开发票的话,需要哪些材料?谢谢

  答复内容:个人出租房屋分为用于经营和居住两部分。个人出租用于居住的租金在800元以下(不含800元)缴纳4%的房产税,租金在800——1000元(不含1000元)缴纳4%的房产税和1%的所得税,租金在1000元以上(含1000元)缴纳4%的房产税、1%所得税、3.33%的营业税及其附加;个人出租用于经营的租金在800元以下(不含800元)缴纳12%的房产税,租金在800——1000元(不含1000元)缴纳12%的房产税和1%所得税,租金在1000元以上(含1000)缴纳12%的房产税、1%的所得税、5.55%的营业税及其附征。

  来源:安徽财税网

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