房地产企业“买房送家电”需要视同销售吗

  房地产企业为了达到很好的营销效果,常常会推出各种促销手段,比如常见的有买房赠送车位、买房赠送家电、买房赠送装修等。最近,有一位房地产企业的财务人员就在咨询这样的问题:“我们公司近期推出买房赠送家电的活动,这种情况下,要不要视同销售呢?该如何进行财税处理?”

  一、视同销售在各个税种的相关规定:

  (一)视同销售在增值税上的相关规定:

  根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定:单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

  将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

  由此得出,增值税上的视同销售概念必须是无偿的,也就意味着客户没有支付任何对价就取得了赠品,当然应当视同销售。所以,所有的无偿赠送都必须视同销售缴纳增值税。

  本案例中的买房送家电是无偿赠送吗?很显然,它不是一种真正意义上的无偿赠送,其实是以客户买房成交为前提,将赠送附加在销售产品之上的“有偿赠送”。这种情况,可以理解为是一种组合销售,是一种附买赠方式的商品销售。赠送的家电成本其实已经考虑在销售房屋定价内随同销售的房屋一并收回了,所以,赠送的家电做为促销品就不能再按视同销售处理。同时,如果购买家电取得增值税专用发票还可以抵扣进项税额。

  (二)视同销售在企业所得税上的相关规定:

  1、《企业所得税法实施条例》规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  2、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定:企业将资产移送他人的下列情形,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。(1)用于市场推广或销售;(2)用于交际应酬;(3)用于职工奖励或福利;(4)用于股息分配;(5)用于对外捐赠;(6)其他改变资产所有权属的用途。

  本案例中买房赠送的家电,不属于房地产企业的资产,是外购的促销品,需要按促销费用处理,所以,促销品虽然所有权已发生转移,但不需要视同销售缴纳企业所得税。

  二、房地产企业买房赠送家电该如何进行会计处理?

  “有偿赠送”的会计处理应区分属于促销品还是捆绑销售。区分促销品和捆绑销售的关键是判断赠品是否是公司自主经营的产品。对于房地产企业来说,家电属于外购并不是公司经营的产品,所以买房送家电不能按捆绑销售来进行账务处理,这种赠送属于促销品,会计上计入“销售费用”处理。

  三、房地产企业买房赠送家电,需要代征购房者个人所得税吗?

  根据《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)第一条规定:

  企业在销售商品(产品)和提供服务过程中向个人赠送礼品,属于下列情形之一的,不征收个人所得税:企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品,如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费,或者购话费赠手机等。

  因此,房地产企业推出的“买房赠送家电”活动,是在向个人销售房产的同时给予的赠品,不需要代征个人所得税。

  四、归纳总结

  1、所有的有偿赠送在增值税和所得税上是不需要做视同销售的,如本案例的地产企业买房送家电的促销活动。

  2、所有的无偿赠送在增值税和所得税上是需要做视同销售的。如企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品等的“随机赠送”就属于视同销售的情形。

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