房企筹办期开办费涉税处理

  新设房地产项目公司在筹建阶段没有销售收入,期间发生的开办费,包括业务招待费和广宣费所得税前该如何处理呢?下面我们来简单了解下。

  一、何为筹办(建)期

  关于筹办期税法一直未有明确规定,存在模糊争议。

  税法上,“开始生产经营”、“营业执照标明的设立日期”、“取得第一笔收入”均曾作为界定筹建期的标准,但上述有关筹建期认定的条文均已废止或失效,目前税法上未有对筹建期的明确界定。我们可以参考一些地方税局的执行口径,如厦门市地方税务局12366咨询中心关于筹建期定义为“筹建期指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日的期间。开始生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日”。

  实务工作中,部分房地产开发企业没有单独区分筹建期核算,也有个别企业把“取得第一笔生产经营收入”之前的期间划分为筹建期。前者认为筹建期结束的标志是企业正式登记设立,后者则认为“正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》后取得第一笔预售款收入”作为筹建期结束的标志,即取得第一笔收入时就界定为企业开始了生产经营。

  考虑到目前税法上对于筹建期并未有明确的规定,以“取得生产经营第一笔收入”作为筹建期结束的标志,实务中更多是延续旧政策下的常规做法,实际上地方税局对于筹建期的把握不同,对于征管口径一般税局也强调从严执行,若税局以“企业取得营业执照上标明的设立日期”作为筹建期结束的标志,企业从设立后就不再处于筹建期,此时企业筹建期极短,对应能享受到的筹建期政策也极其有限。

  综上:目前筹建期税法上的定义依旧存在模糊争议,考虑到不同地区税收征管口径不同,实际筹办期的确定建议咨询当地税局口径。

  二、筹建期开办费(除业务招待费)的税前扣除

  开办费一般指的是企业在筹建期因开办设立的需要对应发生的各项费用支出,会计核算上,具体可参考《会计科目和主要账务处理》(财会〔2006〕18号)规定:“企业在筹建期间内发生的开办费,包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等”。

  税法上,企业筹建期开办费可按开始生产经营年度一次性税前扣除或分期摊销(不得低于3年)扣除。如房地产企业,筹建期间发生的开办费(除业务招待费),可以在取得第一笔预售款年度一次性税前扣除,或是作为长期待摊费用,在不低于3年摊销年限内分期摊销。大家需注意,根据企业所得税法的规定,广告费和业务宣传费的税前扣除是受营业收入15%扣除比例的限制,但在开办期间发生的广告费和宣传费是可以全额税前扣除。

  三、筹建期业务招待费的税前扣除

  税法上,企业筹建期发生的有关业务招待费可按实际发生额的60%税前扣除,不受销售收入5‰的扣除限制。具体扣除方法跟上述“二、筹建期开办费(除业务招待费)的税前扣除”一致,选择按开始生产经营年度一次性税前扣除或按分期摊销(不得低于3年)扣除。

  关于筹建期业务招待费的税前扣除有不同的声音。部分人觉得筹建期发生的业务招待费既然已经计入开(筹)办费了,那么根据国税函〔2009〕98号文,理应可全额税前扣除。对此,总局在2012年第15号的解读中明确“筹建期由于企业没有取得收入,业务招待费、广宣费无法按实施条例的有关扣除比例税前扣除,但考虑到这些费用属于筹办费范畴,明确筹办期发生的业务招待费按实际发生额的60%”。

  需要注意:筹建期发生的业务招待费,所得税税前扣除仍然受扣除比例限制。而广宣费没有税前扣除限额,仅需满足筹建期开办费扣除的有关规定。另外如果筹办期后发生的广宣费,则应满足“不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除”的扣除规定。

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