浅谈地产前融利息支出的税务处理

  案例背景

  甲房地产开发项目公司在拿地阶段向乙前融机构(有限合伙)融资,乙前融机构以明股实债的方式向甲公司提供借款,甲公司按照约定向乙前融机构支付利息。在此背景下,甲公司支付的利息,涉及到的税务问题如何处理呢?

相关政策——财法字[1995]6号 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则[条款失效]
相关问题——土地增值税暂行条例实施细则第七条第三款中的"同类同期贷款利率”具体规定是什么?

  问题一

  甲公司的利息支出是否涉及增值税抵扣问题?

  答:不涉及。

  根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)规定,增值税一般纳税人接受贷款服务进项税额不得从销项税额中扣除,同时接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额也不得从销项税额中抵扣。

  因此,甲公司的利息支出即使取得了增值税专用发票,其涉及的进项税额也不得从销项税额中抵扣。实务中,收到利息的公司,一般向支付利息的公司开具增值税普通发票。

  问题二

  甲公司在土地增值税清算时是否可以扣除前融阶段的利息支出?

  答:不可以。房地产前融阶段一般是指四证前融资,或是指拿地时,在缴纳土地出让金阶段的融资。而根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)规定,开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项法规计算的金额之和的5%以内计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项法规计算的金额之和的10%以内计算扣除。

  在《土地增值税暂行条例实施细则》中规定可以扣除的利息支出是开发土地和新建房及配套设施的费用,但为购置建筑用地而发生的借款费用,在土地持有、但没有任何相关的开发活动发生的期间发生的利息支出,则不属于《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的财务费用。土地增值税可扣除的利息支出与会计准则规定的资本化期间发生的资本化利息支出保持一致。

  根据《企业会计准则第17号——借款费用》第五条规定,借款费用同时满足下列条件的,才能开始资本化:(一)资产支出已经发生;(二)借款费用已经发生;(三)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。其中,对于“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”。《企业会计准则讲解(2010)》解释如下:为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始,是指符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始,如主体设备的安装、厂房的实际开工建造等。它不包括仅仅持有资产但没有发生为改变资产形态而进行的实质上的建造或者生产活动。

  问题三

  甲公司发生的利息支出如何在企业所得税税前扣除?

  答:因乙前融机构是以明股实债的方式向甲公司提供借款的,所以,甲公司向乙前融机构支付的利息支出应该按照关联企业利息支出税前扣除的标准进行扣除。

  根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)第一条规定,在计算应纳税所得额时,企业实际支付给关联方的利息支出,不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分,准予扣除,超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

  企业实际支付给关联方的利息支出,除符合本通知第二条规定外,其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:①.金融企业,为5:1;②.其他企业,为2:1。

  同时,根据《企业所得税法实施条例》第三十八条规定,企业在生产经营活动中发生的下列利息支出,准予扣除:

  ㈠、非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出;

  ㈡、非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

  因此,综上所述,甲公司只有在同时满足债资比要求和利率不超过同期同类贷款利率的标准下,同时取得合规发票,才允许在企业所得税税前扣除。

利息支出扣除的深度解读

  行业事件

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