房企接盘烂尾楼再销售时,增值税怎么交

  成功的项目都是相似的,烂尾的项目却各有各的不同。开发商资金链断裂、产权债务纠纷、市场定位不准、开发商违约、施工质量问题、运营不善、盲目投资等都可能导致项目烂尾。尤其是今年受疫情的影响,不少中小型房地产企业破产,项目烂尾。但是俗话说,一个人的砒霜,是另一个人的蜜糖。有能力的企业接盘烂尾楼盘活,也能获得可观的收益。但同时,接盘烂尾楼要面临的各方风险也要把控好,本文我们浅析接盘烂尾楼再销售时,增值税如何缴纳的问题。

  一、先看看接盘时转让方增值税怎么交

  按照项目建设程度,接盘时存在两种情况:

  第一种,转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目。

  第二种,转让已进入建筑物施工阶段的在建项目。

  转让尚未进入施工阶段的在建项目实际上是转让土地使用权,并非真正意义上的接盘烂尾楼。

  我们本文讨论的接盘烂尾楼是指转让已经进入建筑物施工阶段的在建项目,应按照“销售不动产”税目缴纳增值税。开具增值税发票。

  1.老项目

  如果转让的是2016年4月30日之前开工建设的老项目,接盘时转让方可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

  2.新项目

  如果转让的是2016年4月30日以后开工建设的新项目,转让方按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

  二、再看接盘后受让方开发再销售时增值税怎么交

  企业接盘后再开发,一般情况下由于开发主体变更,都需要重新立项。重新立项后,开发完成再销售时,按照税法规定,应按照房地产企业销售自行开发的房地产项目进行缴税开票。

  这里存在的问题是如果接盘前这个项目属于老项目,接盘方在2016年5月1日以后接盘的,是应该按照新项目还是按照老项目呢?

  总局于今年1月份对这个问题给予了明确。

  《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》(财政部、税务总局公告2020年第2号)文件第二条规定:房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后,以自己名义立项销售的不动产,属于房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

  所以,很明确,接盘前是老项目的,接盘后还可以选择按照老项目对待。

  接盘方开发完成后再销售时,增值税怎么交呢?

  1.老项目

  如果是老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。销售额中可扣减土地费用。

  2.新项目

  如果是新项目,转让方按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

  采用一般计税方法的,接盘时取得增值税专用发票的,可抵扣进项税额。

  实务中一般情况下接盘方不会100%接盘,而只是控股该项目,一是以小博大获取最大收益,二是对于出让方有一定的约束力。因此烂尾楼接盘一定要做好经营预案,了解清楚税收规定,并做好税收筹划方案,才能争取做到最小风险、获得最大收益。

  本文政策依据:《财政部、税务总局公告2020年第2号》、《国家税务总局公告2016年第18号》

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