法院判决取得抵债房产如何进行税务处理

  A公司以房产抵押向银行贷款,到期无力偿还银行贷款,银行向法院起诉。经法院判决,A公司用抵押的房产抵偿银行贷款。银行取得了法院判决书,但未取得A公司开具的发票,也未办理房屋产权过户手续。银行取得抵债房产有何注意事项?

  一、取得抵债房产应取得企业开具的发票

  《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,但属于下列非经营活动的情形除外:

  第十一条规定,有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。

  因此,A公司用抵押的房产抵偿银行贷款,减轻了企业债务,取得其他经济利益。A公司属于有偿转让房产,应缴纳增值税。根据《发票管理办法》第十九条规定:“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票。”A公司应向银行开具发票。

  《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)第九条规定,企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的,对方为已办理税务登记的增值税纳税人,其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证。

  因此,银行应取得A公司开具的发票作为税前扣除凭证,不能凭法院出具的判决书作为税前扣除凭证。银行未取得发票,相应支出(如房产折旧,转让房屋的成本)不能税前扣除。

  二、取得抵债房产应缴纳契税、印花税

  《契税暂行条例》第八条规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

  《契税暂行条例实施细则》第八条规定,土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(二)以土地、房屋权属抵债;

  《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

  《民法典》(注:自2021年1月1日起施行)第二百二十九条规定,因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

  根据上述规定,银行取得抵债房产属于承受房产权属,应缴纳契税。银行在法院判决书生效的当天取得房屋权属,发生契税纳税义务。

  《印花税税目税率表》规定,产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。

  《印花税暂行条例施行细则》第五条规定,条例第二条所说的产权转移书据,是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

  因此,银行取得抵债房产需要缴纳产权转移书据印花税。

  三、取得抵债房产的房产税和土地使用税

  《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

  《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

  《民法典》(注:自2021年1月1日起施行)第二百二十九条规定,因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

  A公司房产因法院出具判决书用于抵偿银行贷款,该抵债房产自法院判决书生效时起不再拥有房产的所有权,也就是房产的权利状态自判决生效起终止的当月末起,A公司不需要缴纳房产的房产税和土地使用税。

  《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕第089号)第二条关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定,(二)购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

  因此,银行取得法院判决书但未办理产权过户登记手续,而房产税和土地使用税自办理房屋过户登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税和土地使用税。那么银行不办理过户手续就不需缴纳房产税和土地使用税吗?

  根据《房产税暂行条例》第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。《国家税务局关于签发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(〔1988〕国税地字第15号)第四条规定,土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。法院判决书生效后,银行就拥有了房屋所有权,原则上取得所有权之日起需要缴纳房产税和土地使用税。

  但是目前国家税务总局对于该项房屋的纳税义务发生时间规定的并不明确,有的地方如广东省《关于银行系统接受企业以房地产抵押贷款有关税收问题的批复》(粤地税函〔2002〕641号)明确规定取得所有权之日起需要缴纳房产税和土地使用税。

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