房企员工取得低价福利房,是否涉及个税

  实务中很多房企出于奖励或者员工福利向员工低价出售福利房,有的甚至低于成本价,对于这种情况,取得福利房的员工是否涉及到个人所得税的问题呢?本文我们来一探究竟。

  首先,看看政策依据。

  《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》(财税[2007]13号)文件这样规定:

  一、根据住房制度改革政策的有关规定,国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间,按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房,职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益,免征个人所得税。

  二、除本通知第一条规定情形外,根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定,单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,属于个人所得税应税所得,应按照"工资、薪金所得"项目缴纳个人所得税。

  前款所称差价部分,是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

  其次,再看是否涉及个税的问题。

  财税[2007]13号文件中的第一条是针对国企对公有住房的改制情况的个税优惠政策。而对于房地产企业而言,毋庸置疑,显然属于文件所述的第二条情况,但需要注意的是,文件中给出的最低底线不是开发产品的公允价格,而是购置或建造成本,对于房地产公司来讲,购置的情况几乎不存在,那么就按照建造成本来判断员工是否需要缴纳个人所得税。文件规定很明确,给职工的福利房价格最低价不能低于成本,低于成本就要按照差额交纳个税。

  实务中,很多人认为员工的福利房低于市场价或者低于市场价的70%就需要缴纳个税的说法,我们认为是不正确的。这一点,我们在实务中一定不能搞混淆了。

  再次,个税怎么算,怎么交?

  如果员工的福利房价格确实低于了产品成本价,那么就需要将差额部分缴纳个人所得税,但是,这个个税应该怎么计算怎么交呢?

  财税[2018]164号文件这样规定:

  “六、关于单位低价向职工售房的政策

  单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,符合《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》(财税[2007]13号)第二条规定的,不并入当年综合所得,以差价收入除以12个月得到的数额,按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数,单独计算纳税。计算公式为:

  应纳税额=职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率-速算扣除数”

  细心的朋友可能发现了,这个算法和一次性奖金的算法一样的嘛,确实,财税[2007]13号文件中规定该种情况需要比照全年一次性奖金的算法缴纳个人所得税,但是个税政策更新至今,我们需要清楚的是,全年一次性奖金的优惠政策只能享受到2021年12月31日,而我们低价福利房的个税计算政策并没有期限限制。

  总结:

  1.只有国企在房改期间低于成本价向职工出售公有住房的情况,职工因此取得的差价收益才免征个人所得税;

  2.房企低于成本价出售给职工的福利房,职工需要就实际支付的价款与产品成本之间的差价收益计算缴纳个税。如果福利房结算价没有低于产品成本价,即使有差价,也不需要缴纳个税;

  3.福利房差价收益的个税计算方法和全年一次性奖金的算法一致。

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