“销售精装房”和“买房送装修”的涉税分析

  近期开发商为了提升销售业绩,开始大力度的优惠,有打折销售的、买房送赠品的,还有的是销售精装房,今天我们来探讨下作为开发商而言“销售精装房”和“买房送装修”的涉税处理。

  一、销售精装房的业务涉税分析

  一般情况下,销售精装修的房屋,是在前期规划阶段已经确定为精装房,且在网签合同中需要进行标注。与业主只签订一份《商品房买卖合同》,且在合同中注明装修费用包含在房价中,装修属于房屋价款的一部分。

  但在实务操作中,很多开发商为了特殊的目的,强行将装修与房价分开,常见的主要有两种模式:

  1、开发商分别与业主签订《商品房销售合同》和《装修合同》。这种模式存在一定的涉税风险,在计算土增的时候,装修部分成本不能作为开发成本进行加计扣除。对企业所得税和增值税方面来说同样是作为成本扣除,无影响。

  2、开发商与业主签订《商品房销售合同》,装修公司与业主签订《装修合同》,开发商和装修公司分别缴纳对应税费。在实务操作中,业务是否认同签订协议,存在很大难度。

  我们的建议是:站在开发商角度,前期已经备案为精装房,无论采用上述那种模式,都会存在风险。建议开发商与业主签订一份《商品房销售合同》即可,按照销售不动产统一开具发票。在计算土地增值税时,装修成本也可以作为开发成本加计扣除。

  二、买房送装修的业务涉税分析

  买房送装修作为一种营销活动方案,一般情况,在前期在前期规划阶段已经确定为毛坯房,且在网签合同中需要进行标注。买房送装修主要常见的两种情况:

  1、开发商将房屋全部进行装修,统一交付给业主。开发商与业主签订一份《商品房销售合同》,强行将毛坯房变为精装房,随后再与业主补签一份《装修合同》。

  房地产企业将装修业务做为价外费用一并计入不动产销售中,统一开具销售不动产发票,并计算缴纳相关的增值税、土增税、企业所得税等,这样操作加大建造成本,同时适当提高房屋售价,使增加的建造成本得到补偿。发生的相应的装修费用也可以在土增计算时加计扣除,从而达到节税的目的。

  风险提示:商品房在前期备案为毛坯房,办理网签时无法正常在房管局备案通过,实务中这种操作方式难度很大。

  2、房地产企业将销售不动产和装修业务做为一个公司的两项业务即兼营行为,分别与业主签订《商品房销售合同》、《装修合同》,分别开具销售不动产发票和建筑服务发票。

  风险提示:在计算增值税和企业所得税时,很可能被认定为价外费用,一并计入收入缴纳相应的税费。

  我们的建议是:开发商成立单独的装修公司。开发商与房地产公司与业主签订的商品房销售售合同。采用毛坯房制式合同;根据销售合同上注明的不动产价格缴纳增值税、土增税、企业所得税等。另一份是独立的装修合同。由独立的装修公司与业主签订装修合同。根据装修合同上注明的装修价款缴纳增值税,企业所得税等。

  由于装修业务不涉及土增税,这样装修业务的增值额就不作为房地产企业销售不动产的土地增值税的计税依据,从而降低了土地增值税税负。但这样操作需要考虑的是这种拆分模式是否能和业主沟通达成一致。

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