一般纳税人不动产交易计税依据的三个“不一致

  营改增后,一般纳税人转让不动产涉及到的税种主要是增值税、土地增值税、附加税和印花税,实务中,一般各个税种的计税依据要求是一致的,但是一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产,在不动产所在地缴纳(预缴)税款时计税依据却是不一致的,我们以具体案例进行分析:

  北京企业A为增值税一般纳税人,2017年在南京购置不动产B,购置价格为2101373.00元(含税,税率为5%),2020年6月售出,售出价格为2422892.00元(含税),增值税、土地增值税和印花税分别如何计算?

  增值税:

  根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第三条第五款:“一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款”。

  第六条第二款:“以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为:

  应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%”

  (2422892.00-2101373.00)/1.05*5%=15310.43元

  土地增值税:

  根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第三条:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。

  A公司转让B房产土地增值税计税依据应为

  2422892.00/(1+9%)=2222836.7元

  印花税:

  根据印花税暂行条例,房产转让依照产权转移书据贴花,计税依据为“所立书据以合同方式签订的,应由持有书据的各方分别按全额贴花”。不过营改增前总局曾以答复的方式规定:“合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。”

  A公司在签订的不动产转让合同中只记载不动产转让价格2422892.00元,那么印花税的计税依据就是2422892.00元。

  综上,一般纳税人转让不动产预缴增值税、申报土地增值税和印花税时,计税依据分别为“取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额”“不含增值税收入”和“合同所载金额”,三者区别还是非常明显的,这也是很多企业实务中容易混淆之处。

  作者:陈涛 南京江北新区税务局

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