拿地配建房移交如何缴税

  近几年,“限地价竞配建”的情况越来越多,相关的税务问题随着项目不断推进逐渐浮出水面。无偿移交要不要视同销售?视同销售价格如何确定?应当如何纳税?是萦绕在财务和投拓人员心中的难题。

  本篇文章尝试去解答上述问题,并将分析结果分为上下篇进行阐述,上篇主要阐述配建房无偿移交的涉税事项。

  一、增值税

  (一)按照视同销售处理

  根据财税[2016]36号文附件一第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

  (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产”

  因此保障房建成后无偿移交政府部门,涉及到产权的转移,应视同销售,缴纳增值税。

  价格如何确定?财税[2016]36号文同样给出了答案。

  “第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

  (一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

  (二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

  (三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)”

  (二)不按照视同销售处理

  1、用于公益事业

  根据财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件一第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  因此,无偿移交的配建住房,是否属于公益事业或为大众服务,是判断其是否视同销售的关键所在。但是税法中并没有对于此处做出详细的解释,因此只能从同位法或者上位法去寻求解答,好在《公益事业捐赠法》对此做出了较为清晰的解释“公益事业包括救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动,教育、科学、文化、卫生、体育事业,环境保护、社会公共设施建设,促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业等非营利的事项。”

  像保障性住房(廉租、公祖房)、双限房此类的配建房与上述解释较为契合的。但是如果是人才房,其目的是当地政府为了招商引资、加强人才强市战略服务,与公益事业或为社会公众服务的目的相差较远,实务中若想不视同销售,存在一定的困难。

  2、作为公共配套设施处理

  持这种观点的人认为从整体上来看,配建房属于拿地的附属条件之一,是有偿的,因此,不属于“无偿转让不动产”,从而无需财税[2016]36号文界定的“视同销售”,而是按照“公共配套设施”来进行相关涉税处理。

  二、企业所得税

  (一)视同销售,确认收入。

  根据国税发[2009]31号根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的规定:

  “第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。”

  (二)企业所得税对成本扣除的规定

  根据国税发[2009]31号 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下:

  (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  (三)按照公配处理

  收入端无需视同销售,成本端按照“公共配套设施处理”

  第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

  (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

  三、土地增值税

  (一)视同销售,确认收入。

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定:

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

  (二)土地增值税清算中扣除项目的处理

  1、作为土地取得的对价,在计算土增时扣除,并可以加计。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定:

  第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  (一)取得土地的使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。”

  2、作为公共配套设施,计算土增时扣除,并可以加计。

  收入端无需视同销售,成本端按照“公共配套设施处理”

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定:(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  四、契税的处理

  契税的处理争议较小,因配建保障房作为土地出让的条件之一,因此配建保障房的建设成本应计入拿地成本中,作为契税的计税依据。


  2012年2月之前的解读——

强制配建保障性住房的财税处理

  近日,路西房地产开发公司通过国有土地公开出让方式,在某市拿下13338.4平方米(约合20亩)土地。出让条件中载明此地块容积率小于等于3.0,明确保障性住房配建要求:配建廉租住房比例不少于地上总住宅建筑面积的5%,配建公租房比例不少于地上总住宅建筑面积的5%.这个公开的出让条件明确了房地产开发企业必须承担建设保障性住房的责任。

  公司有些财务人员不解,按照常理理解,建造廉租房、经济适用房、公租房都应该是政府的行为,作为私企、民营经济必须要承担建造任务吗?这个出让条件中的配建要求有政策依据吗?

  强制配建政策出台背景

  2011年以来,各级政府相继出台了关于房价调控、保障性住房建设的相关规定或实施意见。这样从中央到地方明确了在商品房建设过程中将配建保障性住房作为拿地的前置条件、准入的强制手段。

  路西公司所在的河北省于2011年2月28日发布了《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》(冀政[2011]28号),其中第四条第二款指出:要按比例强制配建保障性住房。把配建作为一项强制性举措加以推行,自2011年3月1日起,挂牌出让的商品住房用地新上项目,须按照项目总建筑面积10%(5%为廉租住房、5%为公共租赁住房)以上的比例配建保障性住房,并在规划和出让条件中予以明确。未按规定落实配建的项目,不得进行土地出让、不得办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续,并依法追究有关部门及相关人员责任。

  石家庄市人民政府也在2011年4月6日发布了《石家庄市人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》(石政发[2011]6号),其中第五条增加保障性安居工程住房供应规定:(一)强制配建保障性租赁住房。由市规划部门牵头,国土、住房保障部门参加,在3月底前,对2010年6月1日后取得住宅建设用地的项目进行彻底清查,严格落实配建要求。对确有正当理由配建有实际困难的,可通过适当提高容积率达到配建的要求。对确已无法配建的项目,须经市保障性安居工程领导小组批准。

  2010年6月1日后新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房;2011年3月1日起,挂牌出让的商品住房用地新上项目,须按照项目总建筑面积10%(5%为廉租住房、5%为公共租赁住房)以上的比例配建保障性租赁住房。配建的廉租住房无偿移交政府;配建的公共租赁住房,政府按建筑安装成本价回购。由政府主导投资建设的经济适用住房项目按住宅总建筑面积15%的比例配建保障性租赁住房,政府按照物价局核定的经济适用住房销售价格回购;非政府投资建设的经济适用住房项目,配建的保障性租赁住房,政府按照物价局核定的经济适用住房销售价格扣除利润和管理费用后的价格回购。城中村改造、旧城改造项目按规划住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后按5%的比例配建保障性租赁住房,政府按建筑安装成本价回购。建筑安装成本价以财政局评审中心的评审价为准,每年一季度前市财政评审中心要制定回购评审价,提供给住房保障部门。强制配建的保障性租赁住房产权均归政府所有。

  未制定保障性租赁住房配建方案或方案未经市保障性安居工程领导小组签署审批意见的,市规划、建设、房管部门不得办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续。

  为了加快推进保障性住房建设进度,确保完成任务,近期公开出让的土地中,不只是河北省几乎各省都增加了强制配建保障性住房的条件。政府已经不再是保障性住房建设唯一的投资主体了,任何房地产开发公司只要进行商品房开发必须配建。所以作为房地产开发公司的财务人员有必要了解涉及保障性住房的税收政策,按照政策规定执行,使公司能够享受到相应的税收优惠。

  相关的税收政策

  廉租房相关的税收政策主要体现在《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)中。其第一条第二款规定,对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。

  开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

  第四款规定,对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

  开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

  公租房相关的税收政策主要体现在《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号)中。

  一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

  二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

  所以,房地产开发公司在建造商品房时配建的公租住房和廉租住房,可免征相应部分的土地使用税和印花税。免征税额按照配建的建筑面积占总建筑面积的比例来掌握。但必须要提供政府部门出具的相关证明材料,否则无法享受免税。

  仍以上例,路西公司受让土地面积13338.4平方米,容积率3.0,所以总建筑面积13338.4×3=40015.2平方米,其配建廉租房面积为40015.2×5%=2000.76平方米,配建公租房的面积也是2000.76平方米。假定土地使用税年税额标准为15元/平方米,路西公司从年初始负有纳税义务,那么路西公司一年内应纳土地使用税为13338.4×15×90%=180068.4元。可免税20007.6元。

  路西公司取得土地使用权要按照产权转移书据0.5‰缴纳印花税,签订建安施工合同要按照建筑安装合同0.3‰缴纳印花税。同样依据财税[2008]24号和财税[2010]88号规定,可以按照建造廉租房、公租房建筑面积占总建筑面积的比例计算免税。

  对于税收政策中所说的廉租住房、公租住房的经营管理单位一般是指各级政府房管局下属的住房保障中心和某些自营公租住房等的单位。其优惠政策与房地产开发建造过程是无关的,并且建造过程的免税也仅限于政策规定的土地使用税和印花税。

  会计处理

  按照相关会计处理规定,房地产开发公司核算的公共配套设施费是指:房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自有固定资产的公共配套设施支出。按照冀政[2011]28号和石政发[2011]6号文件,配建的廉租住房产权归政府所有,建成后无偿移交给政府,配建的公共租赁住房,由政府按建筑安装成本价回购。

  所以从本质上说按照政府规定配建的廉租房、公租房是企业所必须承担的一项责任。不管是无偿移交还是按建安成本回购,单独的这两部分都不可能有盈利,而且建成后所有权要完全转移给政府,所以将配建支出作为公共配套设施费核算比较合适。房地产开发公司可以设置“配建廉租房”、“配建公租房”明细科目,单独核算廉租住房、公租住房的建造支出。和建造的消防、水泵房、水塔、居委会、派出所等相同的支出原则进行核算。如果发生的配建支出,能够分清成本核算对象,应直接计入房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目,借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户,贷记“银行存款”、“应付账款”等账户;如果发生的配建支出,应由两个或两个以上成本核算对象共同负担,应先在“开发成本——配套设施开发”账户进行归集,待配套设施完工时,再按一定标准(如有关项目的预算成本或计划成本等),分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目,借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户,贷记“开发成本——配套设施开发”账户。

  对于政府按财政评审中心评定的建筑安装成本价回购公租房,其支付给开发商的回购款,可以在实际收到时,直接冲减相应的配套设施费即可。

  来源:中国税务报 作者:刘素材

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