房企收并购六大涉税注意事项及风险防范

  2020年伊始,突来的疫情打乱了市场秩序与节奏。尤其是部分中小型房企,资金链承压严重,短期内面临财务困境的概率较大。随着行业洗牌的推进,以收并购为主流方式的行业整合或迎来新契机。在此背景下,资金充裕的房企可伺机而动,抓住窗口期。

  随着一级土地市场拿地成本的不断增加,通过并购获得土地成为大多数房地产巨头快速扩张的手段。从行业层面看,中国TOP10房企的市场占有率还不到35%,相较市场成熟的美国,几家大房企占有率能达到50%。未来中国房地产市场集中度还会继续提升,并购市场大有可为。

  一、收并购三种主流模式

  (一)通过2019年典型房企收并购案例梳理与分析,总结出三种主流模式:

  一是单项目导向型收购模式,即以项目或所属项目公司的股权为标的进行收并购的模式。该模式选择性较为灵活,且目标项目明确,避免盲目接盘,更易于获取性价比高的优质项目,但这考验企业对项目的评估和预判能力。

  二是资产包收购模式,即通过收购区域管理平台公司,全部或实际控制平台公司旗下各项目公司的经营管理权和财务权,实现资产包项目的操盘和并表。该模式享受更高的性价比与收购效率,但可能涉及不良资产、潜在债务风险与目标公司的整合等问题。

  三是规模房企之间的股权并购模式,通过搭建战略合作平台来推进,侧重后续的合作经营,通过双方资源、经营管理能力等多方面的优势互补实现1+1>2的合作效应。该模式涉及更大的资产规模及更长的交易周期,同时在平台调整升级过程中,面临人员配置和组织架构整合。

  (二)具体到微观层面,房企实操收并购项目的基本流程一般为:

  (1)商务初步接触

  (2)合作框架协议签署

  (3)尽职调查

  (4)交易方案初步确定

  (5)内部决策

  (6)行使收并购行为及协议签署

  (7)交割

  然而,收并购项目在实操过程中要比招拍挂项目复杂的多,每一个项目都有各自的特征,稍有疏忽遗漏都有可能引起法律纠纷,甚至导致项目亏损,得不偿失。下面就对收并购实操过程的一些要点进行简要探讨,供大家参考。

  二、并购项目初步了解

  在刚开始的商务接触阶段,通过沟通了解,拓展人员金形成对项目的一个初步判断,是否值得继续跟进,避免在不靠谱的项目上浪费时间。

  三、尽职调查

  (一)根据目标公司的实际情况,确定了尽职调查范围及调查清单,可以通过以下途径调查:

  1、由目标公司按照尽职调查清单整理并提供相关资料;

  2、向工商、劳动保障、国土、建设、规划、法院等行政、司法机关核实情况;

  3、向目标企业员工,通过调查问卷形式获取信息;

  4、与目标公司合同相对方、债权人、债务人沟通,了解合同履行情况。

  (二)通过以上途径可以核实和解决的主要问题有:

  1、通过向目标公司及公司合同相对方、债权人、债务人核实有关合同履行及违约情况,主要核实下列合同:

  土地使用权出让合同、拆迁补偿协议、勘察设计合同、工程施工合同、融资合同、能源合同、顾问合同、咨询合同等。主要解决各类合同风险控制、付款节点、违约责任等。

  2、向工商行政管理部门核实和解决的问题

  (1)注册登记基本信息

  企业设立的政府批准文件、许可范围、公司章程、主要产权关系,明确企业的设立程序、工商注册登记的合法性、真实性;

  (2)股权结构的出资情况

  设立时,各股东的营业执照、股东人数、住所、出资比例、股东出资是否及时到位、出资方式、资产权属是否存在纠纷、股东股份的转让情况、对土地使用权等非现金资产出资还需查阅资产报告,分析上述情况穗是否符合法律、法规规定以及资产评估结果的合理性;

  (3)工商信用情况

  核查企业失信信息、裁判文书、环保处罚、行政处罚等风险信息,是否存在违法违规行为,评价企业商业信用;

  (4)核查企业商标、版权等无形资产及注册网站经营信息,落实企业是否存在无形资产法律纠纷。

  3、向劳动和社会保障部门核实和解决的问题

  查阅企业员工名册、劳动合同、工资表和社会保障费用,核查是否存在违法违规情况。

  4、向国土资源部门核实和解决的问题

  获得土地使用权的方式、出让文件、出让合同、土地权证、缴纳税费情况、土地使用权限制条件及出租抵押查封情况。

  5、向住建部门核实和解决的问题

  建设工程审批文件是否存在代征代建、及项目配套、竣工验收备案文件、与工程有关的各类合同及合同主体的合法性。

  6、向规划部门核实和解决的问题

  房地产开发项目的立项审批文件、规划审批文件、建设用地规划、规划设计方案等文件。

  7、向产权交易部门核实和解决的问题

  与在建商品房权属相关的文件资料、是否存在抵押登记及权利限制情况、预告登记情况、是否存在司法查封情况。

  8、向税务部门核实和解决的问题

  企业纳税情况、是否享受税收优惠政策及政策起止时间,关注企业税收优惠期对未来的影响及企业对相关政策的依赖程度。

  四、收并购的主要存在风险

  收并购项目的风险主要包括三个方面:目标地块本身的风险、土地所在项目公司风险、交易架构风险。

  (一)目标地块本身的风险

  1、土地使用权

  出让金是否支付、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用权权属是否清晰、项目用地是否存在被征收或征用等情况。

  2、项目主体

  开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的问题。

  3、规划

  规划有无调整,调整的是否符合受让方的开发需求,规划有无超过期限,需要重新申报的能否获得批准。

  4、需要政府审批的各类证照是否已批

  如动工开发期限,是否已超过出让合同规定的动工期限,是否获得延期开工,有无被政府收回的可能。

  5、项目建设中各类合同的遗留问题

  尤其是在建、停建、缓建项目的,合同情况更复杂,有无履行纠纷,合同违约或解除纠纷,是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位不当工程签证风险。

  6、违法建设

  有无超规划建房、工程质量风险、已售商品房、按期交付的风险;

  7、不动产有无限制性权利

  土地及在建项目存在转让限制(如划拨用地、军产用地、产业用地)、宗地涉及拆迁问题等。

  8、政府违约责任或政治风波

  如政府对房地产项目涉及的大市证问题一直未解决,导致项目交付后排水严重的问题;因政府换届导致原来可行的方案被停滞的问题等。

  (二)土地所在项目公司风险

  土地所在项目公司风险有两大类:项目公司在设立方面的合规性风险、拟对外转让项目公司股权的股东公司股东权利完整性风险。

  1、涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有如下几项:

  (1)股东未足额缴纳出资;

  (2)股东出资形式不符合法律规定;

  (3)非货币财产出资作价违反法律强制性规定;

  (4)非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续;

  (5)股东抽逃出资;

  (6)项目公司未依法年检;

  (7)其他。

  2、拟对外转让项目公司股权的股东公司股东权利是否存在法律瑕疵,包括:

  (1)项目公司股权是否存在质押、担保等第三人权利;

  (2)项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵;

  (3)项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险;

  (4)是否存在股东公司转让股权的限制性约定(有没有经过项目公司其他股东的同意,有否违背相关法律法规的规定);

  (5)是否存在对股东公司在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利等权能的限制;

  (6)是否存在对股东公司在项目公司清算剩余财产分配权等权能的限制;

  (7)其他。

  (三)交易架构风险

  1、每一笔交易对价,都应当有对应的托底。

  这里的抓手指的是对应价款的股权,抵押或者担保。为了保证公司的利益,每一笔价款的支付都应当有获得相应的对价,在可能的情况下应当是先过股权或者资产交易然后再支付对价。在风控的角度看来,如果支付了大笔的价款,公司却没有拿到对应的资产、财产,那这个交易是不安全,不适当的。

  特别是那些调规变性的项目,在项目完成调规变性之前就算股权完成100%的交易,公司拿到的非住宅土地价值也不能覆盖支付价款,因此不太适合支付大额的价款,只能支付少量定金。还有那些跟国企合作勾地的项目,由乙方支付土地款的交易架构,但是所有权在国企手里,这也是缺乏抓手的,这种模式风控也不会接受。

  2、风控从来不盲目相信合同,只相信安全第一。

  不要觉得合同里面约定了一切责任、违约、罚金就觉得项目没有风险,这是很幼稚的行为。在风控眼里,最好的制约措施是在事情发生之前就解决掉,而不是靠事后的追责。合同约定的责任,事后追责过程漫长,通过法律源途径实现的时间难以预计,公司的资金沉淀成本难以接受。

  最好的交易架构,是先签订一个协议锁定项目,在交易目标公司风险解决得差不多,或者风险基本可控之后再进行交易和支付价款。

  3、每一个事项都应当清晰,列举详细。

  交易合同里面对于目标地块,目标公司,交易价款,支付节奏,双方权利义务务必一一列举清楚,不能出现含糊不清的情况。任何存在未列举,列举不清晰的情况都是给后期的争议留下后患。

  4、交易税费务必明晰。

  对交易前土地,公司涉及的税费,应当有一个清晰的时间切分,对双方的支付义务有一个明确的约定。还有就是交易过程中涉及的税费,比如增值税,股东的个人所得税,代扣代缴还是卖家自行缴纳,交易的价款是含税价还是净得价,这些问题都是需要约定清晰的。

  5、双方的权利义务应当对等。

  这一点主要是针对违约责任条款,例如约定甲方延迟一天交割标的物或者股权的违约金是多少,与乙方延迟支付对价应当支付的违约金,比例应当大致相等。

  6、定金原则上不应过多。

  关于定金问题,很多卖家在支付价款问题上退而求其次,转而在定金问题上做文章。那种动辄几千万上亿的定金对于乙方公司的风控而言是不安全的,因为在定金支付时己方并没有得到任何实际的对价。

  还有一种就是共管资金。实际上共管资金,既不安全也不经济,共管的账户在合作方存在债务的情况下是可以被法院执行的,而且大额的资金躺在银行账户里面,没有发挥资本应有的功能,是极不经济的。建议不接受共管,定金的金额尽量控制在百万级。

  五、交易模式的选择

  (一)股权收购要点

  1、递延税款

  股权收购中所得税、土地增值税等只是延迟缴纳并非完全免税,评估目标公司边际价值时,应将“递延税款”扣除后再确定股权转让价。

  2、股东优先购买权

  若目标公司股东为两人以上,应留意其他股东优先购买权。

  3、土地因素

  注重土地权属关系、土地规划指标评估。

  4、收购前签订合同

  不应单从金额角度考评,还应看到合作方资信、配合度以及合同潜在风险。

  5、目标公司自身合法性

  目标公司是否依法年检;股东是否足额缴纳注册资金;非货币财产出资作价是否合法。

  (二)资产收购要点

  1、在建工程

  需支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;投资开发需完成总投资额的25%。

  2、存量资产

  需重点关注是否取得产权证书,是否存在法律障碍。

  3、收购模式

  资产直接转让与资产划转在土地增值税以及契税上存在不同,被收购方可采用“先资产划转再资产转让”的收购模式;在被收购资产可分割的情况下,可采取“部分资产出资并撬动融资”模式。

  六、税收成本控制


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