购买商品房是否取得发票对契税的影响

  近日,有网友询问:买了商品房,开发商还没给增值税发票,说好是交房的时候给。区里通知现在交契税的可以补贴20%,不知道提前交契税会不会亏?

  按照规定,契税的纳税义务发生时间,是纳税人签订土地、房屋权属转移合同(或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证)的当天。

  因此,购房者与房屋销售方双方签订房屋销售合同以后,购房者的契税纳税义务即已发生,此时缴纳契税不存在“提前缴纳契税”的问题;房屋销售方是否已开具发票、是否交房,不影响购房者此时依法缴纳契税。

  现在房地产企业一般都会告诉购房者在签订购房合同后,就自行申报缴纳契税。不少地区开通了电子缴纳契税的通道,在房地产企业那里(售楼处或财务室)就可以办理契税缴纳手续。

  双方签订购房合同后,在房屋销售方尚未开具发票时,购房者缴纳契税,最大的问题在于缴纳契税的计税价格,其他没什么太大影响。

  先说一下营改增后房地产企业缴纳增值税的方式,房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税;在增值税纳税义务发生时(全国各地基本都以合同约定交房时间与实际交房时间孰先为增值税纳税义务发生日)再按规定的税率(营改增后的新项目,适用一般计税方法,现在税率为9%)或征收率(营改增前的老项目,适用简易计税方法征收率为5%)来计算应缴增值税,再减去预缴的增值税,为该房地产企业此时的应增值税。

  针对房地产企业预收商品房销售款,但又尚未发生增值税纳税义务的特殊情形,特规定,房地产企业在收取预收款时可以开具编码为602......,商品和服务分类简称为“销售自行开发的房地产项目预收款”,税率栏选择填写“不征税”的增值税普通发票(俗称“不征税发票”)。

  由于房地产企业的特殊原因,如上述房地产企业缴纳增值税的特殊方式、还有报建面积与最终交房面积的差异等,房地产企业一般都是在收到预收售房款时开具收据或者税率栏标明“不征税”的增值税普通发票,待到最终交房时按照实测面积再开具正式的售房发票。当然,在发生增值税纳税义务后开具发票,开给个人购房者的是普通发票;开给企业等单位购房者的可以是普通发票也可能是增值税专用发票。

  如前所述,在房地产企业尚未开具正式的销售商品房发票时,由于此时销售商品房的合同已经签订,缴纳契税是应该的,但是就可能遇到一个问题——契税的计税价格问题。

  在房屋交易业务中,契税由承受房屋产权也就是购买房屋的一方缴纳。契税的计税依据为房屋买卖的成交价格。营改增后,购买房屋计征契税的成交价格不含增值税。

  在房地产企业开具带税率(征收率)的销售房屋(专业用语为“销售自行开发的房地产项目”)发票时,发票上会标明“税率(征收率)”以及不含税价格。此时很好办,计缴契税的计税依据就是此不含税价格。

  而在尚未开具带税率(征收率)的售房发票,只是开具“不征税”发票或收据时,发票和收据上的金额一般都是价税合计金额。这时,申报缴纳契税就需要注意看售房合同,如果合同是按价税分离的方式签订的,合同上就有不含税价格;如果是按价税合计的方式签订的合同,就需要了解房地产企业销售该套房屋适用的是一般计税方式(现行税率9%)还是简易计税方式(征收率5%),以便分离价款与税款,从而按不含税的购房价格缴纳契税,以免多缴契税。

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