房企配建保障性租赁住房涉税处理分析

  近年来,随着房价高企,地王频出,政府在出让国有建设地使用权时,再次启用多年出台的配建一定面积保障房制度,同时创新地提出了“限地价、竟配建”的竞价方式,该种出让方式一方面可以解决地方政府保障房建设的任务,另一方面对抑制过热的土地市场也有非常好的效果。针对这一竞价方式,王皓鹏老师在文章《“限地价+竞配建”拿地方式税收分析》中进行了逐税种分析。

  目前采用上述方式的地方越来越多,由于当前各地税务执法机关对配建保障房的法律性质理解不一,房地产开发企业如何管控配建保障房的税务风险面临较大挑战。在新建商品住房、经济适用住房等住房建设项目中,按规定的比例配建公共租赁住房和廉租住房,即保障性租赁住房。房地产公司无偿配建保障性租赁住房如何涉税处理?

  房地产开发企业配建保障房交政府部门的方式有两种,一是建成后由政府部门回购,二是建成后无偿移交政府部门,以此作为土地出让条件。第一种方式属于市场行为,涉税处理相对简单,但第二种方式的涉税处理就相对复杂多了,会涉及到视同销售、红线外支出等一系列问题,这无疑对广大财务人员带来困扰。

  一、增值税涉税处理

  1、无偿移交是否做视同销售处理?

  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1第14条规定:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:……(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  因为保障房建成后无偿移交政府部门,其后续本身不存在公益属性。所以,配建保障房无偿移交政府视同属于向其他单位无偿转让不动产,应做视同销售处理。

  2、无偿移交的代价能否作为土地价款在新项目中进行差额计税?

  根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)文件的规定,房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目,其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等,以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。

  从道理上讲,无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分,不同的是从货币转为了非货币支付,应该符合上述规定,房企在新项目中作为差额计税的组成部分。

  但在实操上,由于各地执行口径参差不齐,建议操作之前与当地税务局金进行沟通。

  二、土地增值税涉税处理

  1、配建保障房无偿移交政府是否视同销售处理?

  这点规定是明确的,需要做视同销售处理。国税发[2006]187号第三条第(一)款规定,房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等行为,发生所有权转移时应视同销售房地产。

  延伸学习:

  销售保障性住房是否预缴土地增值税?

  各地关于保障性住房预征土地增值税的规定

  2、配建保障房视同销售同时能否以相等金额增加土地成本?

  各地执行标准不一,存在两种观点,一种观点认为我国目前的土地出让制度并不支持实物土地出让金,本着“税收法定原则”,不能在视同销售的同时增加房企的土地成本;第二种观点认为,按照“实质重于形式原则”,房企以非货币形式支付了土地成本,配建保障房支出作为获取国有建设用地的成本是符合经济原理的,即配建保障房视同销售同时以相等金额增加土地成本是合理的。建议操作之前与当地穗税务局进行沟通。

  3、配建保障房成本能否在清算时允许扣除?

  (1)要看是否是项目内配件保障房

  项目内配建保障房,按照国税发[2006]187号第三条第(四)款规定,可以扣除;

  非项目内配建保障房,因为土地增值税源属于“项目所得税”,即土地增值税是以项目、业态增值额为征税对象的税种,以项目为主体的存在,在要求按照立项、规划等文件执行,如果按照立项、规划文件不属于项目内配建,则配建保障房的成本即为“红线外支出”,而部分地区明确红线外的成本支出不得作为土地增值税清算的扣除对象。

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