预收房款相关税收政策分析

  房地产企业与一般企业的最大区别在于:所开发的产品尚未完工交付之前即可以收取房屋预收款。为了税收均衡入库以及“纳税必要资金”原则,在房地产企业收入或所得尚未确认之前,应当预缴增值税、土地增值税,并应当预计计税毛利并入当期企业所得税应纳税所得额。

  本文结合现行税收政策,将房地产企业预收房款与相关税收政策分析如下:

  一、增值税

  房地产开发企业采取预收款方式销售商品房不发生增值税纳税义务,房地产公司销售不动产,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。但为了均衡入库,对房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  1.预收房款应预缴增值税的计算。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税,应预缴的税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%;适用一般计税方法计税的,按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

  一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款。

  房地产开发企业的预收款,为不动产交付业主之前所收到的款项,包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款。但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

  定金、订金、意向金、诚意金中,只有“定金”具有法律约束力,而订金、意向金、诚意金都不是法律概念,无论当事人是否违约,支付的款项均需返还。

  因此,房地产开发企业收到购房人的定金,可视同收到预收款;收到订金、意向金、诚意金,不视同收到预收款。但各地税务机关执行政策不一致,具体执行需要咨询当地税务机关。

  2.增值税预缴的地点。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  3.预缴增值税是否抵减应纳增值税。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十四条规定:“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

  第十五条规定:“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

  增值税是以纳税人为纳税主体进行税款抵扣、应纳税额计算的,既然是减除预缴税额就应当允许全部减除。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。文件没有规定预缴的税款要区分一般计税项目和简易计税项目进行抵减,并且从增值税申报表的填报上,不论是一般计税方法预缴增值税,还是简易计税方法预缴的增值税,均在《增值税纳税申报表附列资料四》第四行“销售不动产预征缴纳税款”填报,预缴的税款统一带入主表的27行。

  因此,当期预缴的税款可以抵减当期及以后各期的应纳增值税税款,包括一般计税和简易计税应纳税额。

  二、土地增值税

  根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

  也就是说,预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下,为确保税款平稳,均匀地流入国库而采取的预先征收土地增值税的办法,通常按销售收入的一定比例征收。

  如:《国家税务总局湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》(国家税务总局湖北省税务局公告2018年第6号)规定:土地增值税预征率,按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分,分别为1.5%、4%、6%。各市、州税务机关可在此基础上,根据当地房地产市场实际情况,对所辖县(市、区)非普通住宅、其他类型房地产两类预征率上下浮动0.5%予以确定。

  但房地产开发项目中,对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋,暂停预征土地增值税。

  在土地增值税预征计税依据的确认上:适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额,预交土地增值税=预收款/(1+9%)*土地增值税预征率;土地增值税预征率适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额,预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率。

  为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)的规定:房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据:土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。

  例如,一般纳税人采取一般计税方法,预收款1000万,土地增值税预征率为2%,按照税法规定,预缴土地增值税=(1000-1000/(1+9%)*3%)*2%=19.45。当然,文件规定是“可”按照,意味着也可不按照。

  在不按照的情况下,应预缴土地增值税=1000/(1+9%)*2%=18.35元。从上述结果来看,虽然计算简化了些,但预交的税款比正常计算的方法下要大。

  国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算”,“可”按照上述方法进行计算,但在个别省市,强制纳税人按照上述规定计算缴纳有些欠妥。

  三、企业所得税

  开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行相关调整。

  根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。”

  第九条规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。”房地产企业销售未完工产品的预售收入要按照规定的预计毛利率计算预计计税毛利,应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》,房地产开发企业收取了定金,均应该按照规定并入预收款预计计税毛利;反之,房地产公司没有与购房者签订相关合同,所收取的款项定金、诚意金、认筹金和订金等,是不需要并入预收款预计计税毛利。

  增值税属于价外税,企业所得税预缴时,应以不含税收入作为计算预计毛利率的基数。营改增后,房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税,但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入,国家税务总局尚无特别规定。

  房地产企业计算预计利润时,销售未完工产品收入以不含税额计收入:一般纳税人选择简易征收及小规模纳税人,其销售未完工产品收入计收入额的计算方法是“销售未完工产品收入/1.05”;一般纳税人选择一般计税方法的,其预收款计收入额的计算方法是“销售未完工产品收入/1.09”。

  因此,按预计计税毛利率计算预计毛利额的预售收入是不含增值税的预收账款。计算公式应为:预售收入=预收款÷(1+9%或者5%)。不同于土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

  四、印花税

  根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定:在预售商品房时,如签订商品房销售合同或商品房预售合同的,应在签订合同时,按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。

  印花税征收有核定征收和据实征收两种方式:对于印花税采取核定征收方式的房地产开发企业,根据相关文件规定,在预售商品房时,收到的预售款应在结转“主营业务收入”时计算缴纳印花税;采取按实征收方式的房地产开发企业,在预售商品房时,如签订商品房销售合同或商品房预售合同的,应在签订合同时,按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。因此,印花税并非是根据预收房款作为纳税义务发生时间。

  应当注意:对公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房免征印花税。

  五、预收房款与发票开具

  房地产开发企业在收到预收款时,根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局2016年第23号)附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码调整,纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)增加6“未发生销售行为的不征税项目”,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形,下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”使用未发生销售行为的不征税项目编码,发票税率栏应填不征税,不得开具增值税专用发票。

  预收房款待增值税纳税义务发生之后开具正式增值税发票,对之前开具的不征税发票是否予以收回并无相关规定,实际操作中可以不收回,也可以收回处理。

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