买房税率提高了吗?《契税法》的“变”与“不变

  8月11日晚间,全国人大常委会当天下午通过的《中华人民共和国契税法》(以下简称“《契税法》”)正式向社会公布,自2021年9月1日起施行。

  由于契税的纳税人较为特殊,是土地、房屋权属转移的承受方,通俗地讲,主要就是购买房屋、土地的单位和个人,而住房又是以个人为绝对的购买主体,因此大家关注度较高。

  由于税收政策还是属于较为专业的范畴,容易就法条看法条、文字看文字,并产生一些歧义。为此,以下特就公众关注度较为集中的几个问题,将新《契税法》的部分条款与现行相关税收政策进行一下对照分析,看过之后,相信也就能理解了。

  第一个问题,税率问题

  《契税法》第三条契税税率为百分之三至百分之五。

  现行《契税暂行条例》第三条契税税率为3-5%。

  《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)一、关于契税政策

  (一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  (二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本项优惠政策)

  【税海涛声分析】现行《契税暂行条例》与《契税法》规定的契税税率均为“3%至5%”,只是表述形式略有差异。都规定了省、自治区、直辖市有权在上述税率幅度内具体确定适用税率,只是《契税法》对具体税率的确定权限规定了更高的层次。

  至于现在对于个人购买住房所适用的不同契税优惠税率,是财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2016年2月17日发布的财税〔2016〕23号文件所规定的相关政策。

  笔者注意到,财税〔2016〕23号文件是根据国务院有关部署制定的;而将于2021年9月1日开始施行的《契税法》第六条第二款也规定“国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案”。

  因此,对于个人购买住房的契税税率,大可不必过虑!“桃花依旧笑春风”是大概率事件。

  第二个问题,特定免税规定

  《契税法》第六条增加规定:婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。

  【税海涛声分析】对于这个“增加”是单纯比较现行《契税暂行条例》而言的“增加”。

  实际上,早在六年前,《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)就已经规定:在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

  对于法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免税的问题,十六年前的《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)也已明确规定:一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

  第三个问题,已缴税款退税

  《契税法》第十二条“增设”规定,纳税人纳税义务发生后、办理权属登记前,权属转移合同出现不生效、无效、被撤销、被解除的情形的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款。

  【税海涛声分析】同样,单纯与现行《契税暂行条例》比较,这条是“新增”的规定,实际上,现行政策也早已如此。

  《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)明确:按照现行契税政策规定,对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还。

  《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)规定对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。

  第四个问题,计税依据及成交价格

  《契税法》第四条契税的计税依据:(一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

  《契税暂行条例》第四条契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;

  《契税暂行条例细则》第九条条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

  【税海涛声分析】将《契税法》该条关于“计税依据”的规定与现行《契税暂行条例》和《契税暂行条例细则》关于“计税依据”以及“成交价格”的规定相比较,不难发现,两者基本相同,有所改变的仅是《契税法》对于成交价格所包括的范围,在表述上去掉了《契税暂行条例细则》中成交价格范围说表述的“无形资产”,但这并不表示有什么实质改变,无形资产完全可以被“其他经济利益”所包含。至于《契税法》该条款中加上了“对应的价款”,这只是更为准确的表述而已,使“价款”与“价格”更为精准对接。

  而需要关注的是:

  《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕096号)......土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费,属于成交价格的组成部分,不应从中剔除,纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

  《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

  (一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

  (二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

  二、先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

  《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号):对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

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