案例解析:房地产企业与购房业主之间发生违约

  根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定,价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。由此可见,违约金也是价外费用的一个重要构成内容,那么,房地产企业同购房业主之间发生的违约金是否都属于价外费用,都需要开具发票呢?

  第一种情形:合同已解除,业主支付违约金给地产企业

  案例1:房地产企业同业主甲签订了商品房销售合同,业主甲缴纳了1万元定金,约定的付款期限届满时,甲因为个人原因未能履行合同,地产企业将该定金没收,根据合同约定做为违约金处理。

  分析:由于双方合同解除,也就是说合同未履行,交易行为实质上并没有发生,根据上述实施细则及财税[2016]36号文,地产企业与业主甲彼此之间没有发生销售房屋,也没有发生其他应税服务行为,则该违约金不属于价外费用的范畴。

  财税处理:

  (一)增值税及发票处理:

  (1)地产企业收到违约金,不属于增值税的应税范畴,不需要缴纳增值税;

  (2)地产企业不需要开具发票,直接向业主甲提供收款收据即可。

  (二)企业所得税:

  地产企业收到违约金,应计入“营业外收入”科目核算并计算缴纳企业所得税;

  (三)土地增值税:

  因该地产企业收到的违约金,不属于地产企业的价外费用,当然也不涉及土地增值税。

  第二种情形:合同已经履行,地产企业向业主支付违约金

  案例2:房地产企业同业主乙签订了商品房销售合同,约定2019年3月31日前交房,但由于地产企业原因,造成交房延误至10月31日,按照销售合同约定,地产企业应向业主甲支付违约金2000元。

  分析:根据上述细则规定,违约金是价外向购买方收取的,但本案中是销售方(地产企业)向购买方(业主乙)支付的,同房款支付方向相反,也就是说支付方向同主合同价款不一致,那么这里支付的违约金也不属于价外费用。

  财税处理:

  (一)增值税及发票处理:

  (1)购买方收到的违约金不属于增值税应税行为,当然也不需要缴纳增值税;

  (2)购买方收到违约金后直接开具收条给支付方即可,作为地产公司凭借收条或者收据入账。

  (二)企业所得税:

  地产企业支付的违约金,计入“营业外支出”科目核算,同时可以在企业所得税前正常扣除。

  (三)购买方涉及的所得税:

  这里需要注意,业主收到的违约金,如果购买方为自然人,取得这部分违约金,应按照“偶然所得”缴纳个人所得税,税款由地产企业代扣代缴;如果购买方为企业,取得这部分违约金,应计入“营业外收入”科目核算缴纳企业所得税。

  第三种情形:合同已经履行,业主根据销售合同的约定向地产企业支付违约金

  案例3:房地产企业销售房屋给业主丙,双方约定了分期付款,但由于业主丙的原因未及时付款,根据销售合同约定,业主向地产企业支付违约金1万元。

  分析:合同已经履行,交易正常发生,业主支付违约金给地产企业,同房款支付方向一致,因此属于上述细则规定的价外费用范畴。

  财税处理:

  (一)增值税及发票处理:

  (1)地产企业收到的违约金属于增值税应税行为,应当按照房屋销售的税率(9%或5%)交税;

  (2)地产企业收到违约金的纳税义务发生时间同房屋销售的纳税义发生时间应保持一致,以约定和收取的时间为准;

  (3)地产企业收到违约金,应当正常开具发票,选择的开票编码应该同“销售不动产”选择的编码一致。如果业主为个人开具普通发票,如果业主为企业,也可以根据要求开具专票。也就是说违约金应该同销售房屋开具的发票保持一致,如果开具的是专用发票,那么购买方取得价外费用的专用发票正常可以抵扣进项。

  (二)企业所得税:

  地产企业收到业主违约金,同房款支付方向一致,属于房屋销售的价外费用,应该同房屋销售收入一并计算缴纳企业所得税。

  (三)土地增值税:

  因该违约金属于地产企业的价外费用,当然应该连同房屋销售价款一并缴纳土地增值税。

  第四种情形:合同已经履行,双方单独签署借款协议,业主支付地产公司延期付款利息

  案例4:房地产企业销售房屋给业主丁,双方约定了分期付款,但由于业主丁自身的原因未及时付款,双方单独又签署了借款协议,约定业主丁向地产企业支付延期付款利息2万元。

  分析:延期付款利息其实也属于违约金的一种特殊情况,只是它和违约金的计算方法不同而已,如果未在销售合同中约定,而是到了应付款,双方单独签订了借款协议,则该延期付款利息不属于价外费用的范畴,这是与上述案例3的不同之处,也就是说,案例3在主合同中做了约定,就属于价外费用;本案例是主合同之外,双方单独签订的协议,则不属于价外费用。

  财税处理:

  (一)增值税及发票处理:

  (1)地产企业收到的违约金属于增值税应税行为,应当按照借款利息(一般纳税人6%)的税率交税;

  (2)地产企业收到违约金的纳税义务发生时间根据双方单独签订的借款协议约定的时间为准;

  (3)地产企业收到违约金,应当正常开具发票,选择的开票编码为“资金占用费”的编码。

  (二)企业所得税:

  地产企业收到的违约金属于“其他业务收入”范畴,应并入企业的应纳税所得额合并缴纳企业所得税。

  (三)土地增值税:

  因该延期付款利息不属于地产企业房屋销售的价外费用,因此地产企业收到该延期付款利息当然也不用缴纳土地增值税。

  由上述4个案例可以发现,虽然都是地产企业同购房业主之间的违约金,但由于业务实质不同,支付方向不同,合同约定不同,并不能一概而论是否都属于价外费用,或者都应该开具发票或者不开具发票,以及是否都需要缴纳相关税费,需要大家在实务工作中仔细甄别,以免给企业带来不必要的损失和麻烦。

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