期限放宽,契税缴纳更便利

  近日,有纳税人咨询,某企业2020年3月,通过招拍挂取得政府出让土地一宗并已签订土地出让合同,由于资金紧张,该企业的土地出让金尚未缴纳,且未办理土地不动产登记手续,如果现在申报缴纳契税,是否会产生滞纳金?

  需要说明的是,《中华人民共和国契税法》(以下简称契税法)自2021年9月1日起施行。契税法施行之前,仍然执行《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称契税暂行条例)。

  一、土地使用权出让行为应征收契税

  契税暂行条例以及契税法均规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当缴纳契税。转移土地、房屋权属,包括土地使用权出让行为。即纳税人通过竞拍取得出让土地签订国有土地使用权出让合同即产生契税纳税义务。

  二、契税纳税义务发生时间

  除个别字表述不同外,契税暂行条例与契税法关于契税的纳税义务发生时间的规定实际上是一致的,均为“纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日”。

  三、契税缴纳期限

  契税暂行条例规定,纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

  契税法规定,纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

  两者的区别在于,契税暂行条例要求纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,进行契税纳税申报,在核定期限内缴纳税款。而契税法明确纳税人在办理土地、房屋权属登记手续前申报并缴纳契税即可,这应该是契税法与契税暂行条例相比最大的亮点。

  按照契税暂行条例,企业签订土地出让合同,即达到纳税义务发生时间,即便未缴纳土地出让金,也应自纳税义务发生之日起10日内纳税申报,在核定期限内缴纳税款,否则就会产生滞纳金。按照契税法,达到纳税义务发生时间产生纳税义务不必即刻申报纳税,只要在办理土地权属登记手续前申报缴纳了契税即不会产生滞纳金。

  四、关注地方现行有效政策

  契税法自2021年9月1日起施行,这些问题将迎刃而解,在契税法尚未施行前,当前延期申报缴纳税款是否一定会产生滞纳金呢?也不尽然,实务中应关注地方现行有效政策中对于纳税人温馨的一面。

  例如,2016年5月,新疆维吾尔自治区地方税务局在深入调研、广泛征求意见与建议的基础上,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条规定:“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”,以及《新疆维吾尔自治区契税实施办法》第十二条规定“纳税人应当自纳税义务发生之日起十日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”

  《新疆维吾尔自治区地方税务局关于契税纳税期限的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第2号),对于核定“契税纳税期限”的含义明确为:在我区境内承受土地、房屋权属的单位和个人,应向土地、房屋所在地地方税务机关办理契税纳税申报,契税纳税期限为纳税人依法办理土地、房屋权属变更登记手续之前。

  该公告明确了契税纳税期限,有效避免了纳税人因政策问题而延迟缴纳税款等问题。

  除新疆维吾尔自治区外,还有内蒙古自治区、甘肃省、江苏省、浙江省、河南省、广州市等多个省市都有明确:契税纳税期限为纳税人依法办理土地、房屋权属登记之前。
 



  2015年5月的解读——

契税纳税义务发生时间的确认与立法完善

  内容提要:契税纳税义务发生时间诸种解读的分歧从形式上看是税务实践的“现实需要”,并非法律解释的必然结果,实质上则是缘于契税立法的缺陷。终止争议的有效办法是结合历史经验和现行实践,将契税明确为以权属转移为实质要件的财产税(物权行为税而不是债权行为税)、一次税、随时税,并根据不动产权属转移的原因区分法律行为引起的权属转移和非法律行为引起的权属转移,分别确定纳税义务发生时间和履行时间。

  关键词:契税 纳税义务 权属转移

  一、契税纳税义务发生时间争议的缘起

  (一)契税纳税义务发生时间的法律规定

  《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定“契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”

  《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十八条规定:“条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证,是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。”这是目前我国对契税义务发生时间的法律规定。

  (二)对契税纳税义务发生时间的争议

  第一种观点认为,契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

  第二种观点认为,开发商取得房屋产权以后,与购房者签订房屋产权转移合同或者其他凭证之日才是契税纳税义务发生之日。[1]

  第三种观点则认为,房地产买卖合同签立并不意味着契税纳税义务的发生,房地产管理部门进行房地产权属转移登记的时间,才是契税纳税义务发生的确切时间。[2]

  何时发生税收之债,涉及纳税义务的起始等重要问题。根据税收法定原则,纳税人何时起负担税收之债,应属法律保留的范畴,必须有法律的明确规定。[3]契税纳税义务发生时间的确定,不仅关涉纳税人纳税义务的履行,也影响征税机关征税权的行使,及时厘清意义重大。

  二、契税纳税义务发生时间争议的原因探析和澄清

  (一)原因探析

  对契税纳税义务发生时间争议的背后,是对相关基础问题见解的不一致。

  1.对税收的经济职能和税收法定的认识偏差。人们往往从经济和法律两个角度来认识税收制度,经济角度即主要从经济视野和思维理解税收问题,强调税收的经济职能作甩法律角度则立足于法治及规范层而看待税收问题,更加关注税收法定。税收执法中,往往也是从经济和法律两个角度理解税法规范,对税收制度政策性和法定性的认识、运用此消彼长,导致税法适用差异较大。加之我国税收立法中法律保留与授权立法失衡、税收立法效力等级整体不高、税收体系法治化程度有待加强等诸多原因,形成了目前税收政策意识超位税收法治意识的惯性思维。实践中广泛存在的体系性不强、缺乏统一原理指导的大量税收规范性文件,被当作“税收政策”广泛使用,推动了政策意识的强化。

  2.未有效区分税收债务的发生时间与履行时间。税收债务发生时间与行政行为并无关系,税收债务在满足租税要件的事实发生时成立。[4]1919年《德国税收通则》规定:“税收债务在法律与税收相结合的要素实现之时成立。”1977年《德国税收通则》规定:“基于税收债务关系的请求权,在该法律对于其给付义务所联结的构成要件实现时,即为成立。”而税收债务履行时间则与征收机关的行政行为有关。《契税暂行条例》第九条规定:“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”税收债务成立时间是纳税义务的“应然”状态,即“法定之债”,对应纳税申报;而税收债务履行时间则为“实然”状态,即“事实之债”,对应税款缴纳。争议中的第三种观点明显未有效区分税收债务的发生时间与履行时间。

  3.对契税的征税对象存在不同理解。所谓课税对象,是指被作为课税对象的物、行为,即构成纳税义务成立的物的基础。立法者可以自由决定课税对象,但课税对象必须是客观上具备担税力(承担税的能力)的物、行为或事实。目前,实务部门与税法学界对契税征税对象并未达成共识,存在财产税、行为税、交易税等各种看法。

  4.未有效区分不动产权属变动的原因行为和结果行为,模糊了契税征税对象。我国《物权法》确定了物权变动的原因行为与结果行为相分离的原则,民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系区分的原则。

  《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

  《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”合同是不动产物权变动的原因行为,登记行为是结果行为,且权属取得以登记为准(非法律行为引起的权属变动除外)。

  《物权法》第二十八条还规定了物权权属变动的非法律行为类型:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

  而《契税暂行条例》及其实施细则并未明确区分权属变动的原因行为和结果行为,从而模糊了契税征税对象。

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