取得土地使用权应该如何缴纳契税?

  土地使用权的取得方式一般有出让、划拨和重组合并等,那么对于不同方式下取得的土地使用权,契税的计税依据又该如何确定呢?

  一、划拨方式

  关于划拨取得土地使用权,《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定,划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《城市房地产管理法》第二十三条规定,土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

  从实际情况来看,划拨是政府出于特定用途和目的而采用的一种土地授予方式,而对土地使用者而言,取得划拨土地一般无需或仅支付少量费用,但对划拨土地的使用和处置是受限的。现行《契税法》并不对划拨取得土地征税,但如果土地使用者改变土地用途,需要补办土地出让手续时,按照《财政部  国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第二条规定,先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

  二、出让方式

  《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)明确规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

  企业取得生产经营或者开发用地以前大多通过协议出让的方式取得,随着国家土地储备制度的建立,土地出让目前主要采用“招、拍、挂”程序。与财税〔2004〕134号文件规定的竞价方式相同,契税的成交价格应当包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。土地出让之前为为达到出让条件,对于前期所必要的土地开发(包括道路、供电、供水、供气、排水、通信、照明、土地平整等)费用一般都是由土地储备机构来负担,土地储备机构不再向用地企业另行单独收取这一部分前期开发费用。所以,对于企业通过“招拍挂”程序取得的净地,相关的成交价格中一般都包含了政府所有应收的费用。如果用地企业承受土地权属时签订的合同注明是按现状取得土地(也就是所谓毛地),需要企业另行支付前期开发费用,那么这部分另行支付的前期开发费用也应当计入契税的计税价格,不应从支付总价中扣除。前期开发费用的内容应当包括土地出让金之外的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费及迁坟、鱼塘、养殖场的拆迁赔偿费。如果是旧城区开发的,还应包括动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费以及其它经营服务性费用包括:拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费等土地承受者取得土地使用权所应该支付的货币、实物、无形资产和其它经济利益。

  即对于用地企业通过“招拍挂”程序取得的土地使用权,不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭证,只要是构成了取得土地使用权所支付的经济利益,都应当计入土地的成交价款作为契税的计税依据。

  三、其它方式

  对于土地受让方以其它方式即通过债务重组、吸收合并、投资等方式从原土地使用权方取得土地使用权,这里契税的计税依据应为土地使用权转移时的市场公允价格。符合《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2018〕17号 )规定条件的改制重组、合并、分立、划转等方式取得的土地使用权可免征、不征或减征契。

  需要注意的是:企业取得土地使用权即使土地出让金减免了,但是契税也是要缴的。政策依据是《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函〔2005〕436号)文件:对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。

  目前,大家争议比较大的还有就是城市市政基础设施配套费是否要计入土地成交价款计征契税?根据《成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》(财行便函〔2017〕14号)规定,成都市从2007年4月1日起,暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据。但因为这个文件只是成都市的地方规定,其它地方尚无类似规定。即除成都外的其它地区对于市政基础设施配套费不论是单独收取还是与土地出让金一并收取,都并入土地的成交价款作为契税的计征依据。
 


 

划拨方式取得土地使用权怎么缴纳契税? <王侨>

  以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税.其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益.以划拨方式承受国有土地使用权不征收契税,转让时补缴.

  一、根据《契税暂行条例》第二条:本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:

  1、土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;

  2、国有土地使用权出让;

  3、划拨方式取得的土地使用税不属于契税的征收范围。

  二、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》第二条规定,先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

  三、《契税暂行条例实施细则》第十一条:以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税.其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

  四、以划拨方式承受国有土地主要是:国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、法规规定的其他用地。
 


 

  问:某房地产开发企业以竞标方式取得一处国有土地使用权,契税的计税依据如何确定?

  答:根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定,对通过“招、拍、挂”等竞价方式承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中前期土地开发成本不得扣除。

 
 

  问:公司以划拨方式取得土地使用权的,是否要缴纳契税?

  答:根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第一条规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税;以及第二条规定,本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。

  根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第二条规定,先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

  因此,根据上述规定,公司以划拨方式取得土地使用权的,不需要缴纳契税。

 


  问:您好!以出让方式取得的土地,土地款滞纳金要不要缴纳契税?

  答:您好!您所咨询的问题收悉。河南省税务局现针对您所提供的信息回复如下:

  根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

  因此,公司因未按期支付出让金而缴纳给国土资源局的滞纳金,不属于合同约定的土地出让金,因而不需要缴纳契税。具体事宜您可联系主管税务机关确认。

  感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

 
 

受赠土地使用权如何缴纳契税?<黄德荣>

  《中华人民共和国契税暂行条例细则》第五条明确,土地使用权赠与是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。第八条规定,以获奖方式承受土地权属等,视同土地使用权赠与征契税。

  契税是以中国境内土地、房屋权属转移,向产权承受人的单位和个人征收的一种财产税。国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地权属;法定继承人通过继承承受土地权属;依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地权属,《中华人民共和国契税法》(以下简称契税法)第六条规定,免征契税。

  契税应纳税额=计税依据×适用税率。《契税法》第五条规定:“契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。”

  计税依据可以是核定的价格。《契税法》第四条第一款第(三)项规定:土地使用权赠与由税务机关参照土地使用权出售的市场价格依法核定的价格。

  例如,2021年10月,某生产性公司获赠集体土地使用权1000平方米。税务机关参照当地土地使用权出售的市场价格,依法核定的总价格为100万元。

  该公司应纳税额=计税依据×适用税率=100×3%=3(万元)。



购入土地使用权是否交契税

  留言内容:

  我公司拟以出让方式取得一宗土地,该宗土地为政策性搬迁项目,由政府收储公司原土地后购置,请问是否需要缴纳契税,税率是多少(河南企业)。

  答复内容:

  "您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

  一、根据《河南省契税实施办法》(河南省人民政府令第50号)规定,第二条在本省行政区域内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人,均应依照本办法的规定缴纳契税。第三条本办法所称土地、房屋权属是指土地使用权、房屋所有权。本办法所称土地、房屋权属转移是指下列行为:……第三条本办法所称土地、房屋权属是指土地使用权、房屋所有权。本办法所称土地、房屋权属转移是指下列行为:

  (一)国有土地使用权出让。即土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。……第五条契税税率为4%。第六条契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让,为用地单位或个人为取得土地使用权所支付的一切费用;……

  第九条符合下列条件之一的,经县级以上契税征收机关批准,减征或者免征契税:……(三)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,纳税人重新承受土地、房屋权属的,其土地、房屋面积不超过被征用、占用土地、房屋面积1.3倍的,免征契税;……

  二、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》(豫财税政〔2012〕24号)规定:
  一、采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的,可依次按政府批准设立的房地产评估机构综合评定并经当地税务机关确认的价格、县以上人民政府公示的基准地价计税。
  二、采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……
  四、先以划拨的方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的契税计税依据为取得土地使用权补缴的土地出让金和其他的出让费用。

  三、根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定,根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

  四、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定:
  一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
  (一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……
  (二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
  二、先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。……

  五、根据《河南省财政厅关于核定土地使用权出让、转让范围和契税计税价格的通知》(豫财农税字[1998]1号)第一条规定,下列用地,属于土地使用权划拨范围,可免征契税。
  1.国家机关用地和军事用地;
  2.事业单位、社会团体办公用地;
  3.城市基础设施和公益事业用地;
  4.国家重点扶持的能源、交通、水利项目直接用地;
  5.法律、行政法规规定的其他用地。
  除上列单位外,其他单位和个人承受土地使用权均属土地使用权出让或转让,应照章交纳契税。……

  因此,根据上述文件规定,承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人,均应依照规定缴纳契税。其中,转移土地包括国有土地使用权出让。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,纳税人重新承受土地、房屋权属的,其土地、房屋面积不超过被征用、占用土地、房屋面积1.3倍的,免征契税。对属于上述土地使用权划拨范围,也可免征契税。

  除上述免征契税情形外,其他单位和个人承受土地使用权均属土地使用权出让或转让,应照章交纳契税。暂不清楚您单位以何种出让方式取得土地使用权,建议您参考上述文件规定,并结合实际业务情况界定是否缴纳契税,河南省契税税率为4%。

  具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。"

  答复单位:国家税务总局河南省税务局

  答复时间:2020-08-24

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