民法典下房产税“交付”标准的问题

  一、《民法典》中房产是不可以“交付”的

  1、动产的物权才以“交付”为标准。

  《民法典》:

  “第二百二十四条动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。”

  2、不动产的物权以“登记”为标准。

  《民法典》:

  “第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”

  二、前面我们分析《民法典》下房产税纳税人的判断结论:

  1、进行登记、有权属证书的,属于房产税条例规定的“产权所有人”,是纳税人。

  2、房产没有登记、没有权属证书,属于房产税条例规定的“产权未确定”,应该由使用人缴纳。

  三、房产税“交付”标准存在的问题。

  1、具体规定

  《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一项:

  “(一)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

  2、出现的问题

  按照以上规定,如果购置新建商品房已经登记、有权属证书,但没有“交付”,就不需要缴房产税。

  这有可能被纳税人用于避税。

  四、“交付”标准出现问题的根源分析

  1、国税发〔2003〕89号文件的违法规定

  “一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

  鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

  2、根源分析

  房产税纳税人是按照“登记”和“权属证书”来确定:

  已登记、有权属证书,产权人是纳税人。

  未登记、无权属证书,使用人是纳税人。

  但国税发〔2003〕89号给出的理由是,“商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品”

  由此判断:“在售出前,不征收房产税”。

  这个判断与房产税条例的规定抵触。

  3、房产税条例第五条第五项(“下列房产免纳房产税:”):“五、经财政部批准免税的其他房产。”

  国税发〔2003〕89号文件,应该不是财政部的规定。

  五、国税发〔2003〕89号的另一项不严谨规定

  国税发〔2003〕89号第二条第三项:

  “(三)出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

  如果出租房产已经登记、有权属证书,则在出租前就应该缴纳房产税。

  只是从出租开始,按照租金计征而已。

  显然,这里,“交付出租”,才征收房产税的规定是不严谨的。

  六、结论

  房产的“交付”标准,与《物权法》抵触。

  由于房产税不是以“交付”为判断标准,而是以是否登记、是否有权属证书为标准。

  以“交付”作为判断标准的政策规定,就可能出现很多漏洞。

  因此,房产税的“交付”标准,是一个有瑕疵的标准。

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