预售环节涉税问题详解

来源:拓展老狗 作者:拓展老狗团队 人气: 发布时间:2022-08-04
摘要:本案例暂不考虑其他业务和其他税费,假设未取得增值税进项发票抵扣税款,填写2019年和2020年企业所得税年度纳税申报表《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》...

  A公司为从事房地产开发的增值税一般纳税人,执行企业会计制度。该公司开发项目共两期,一期是住宅,二期是商铺。A公司所在城市土地增值税预征率:住房1.5%,商铺3%,该市销售未完工开发产品的计税毛利率为为15%。

  2019年4月1日,一期住宅开始预售,12月31日,预收帐款—一期贷方余额为6540万元,期初余额为0,全年预交增值税180万元(=6540/1.09×3%),城建税及附加21.6万元(=180×12%),预缴土地增值税95.4万元(=6540-180)×1.5%),未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税(未计入损益)117万元(=95.4+21.6)。

  2020年6月30日,一期住宅完工并交付;2020年12月1日,二期商铺开始预售。2020年12月31日,预收帐款-一期,贷方累计发生额为2180万元(为交付前收取),期末余额为0;预收帐款-二期,贷方余额为1090万元,期初余额为0。2020年预缴增值税90万元,其中一期60万元二期30万元;预缴土地增值税58.2万元=(2000-60)×1.5%+(1000-30)×3%,其中一期29.1万元,二期29.1万元;预缴城建税及附加10.8万元,其中一期7.2万元,二期3.6万元。全年结转主营业务收入8000万元,主营业务成本6400万元,未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税(未计入损益)32.7万元。

  本案例暂不考虑其他业务和其他税费,假设未取得增值税进项发票抵扣税款,填写2019年和2020年企业所得税年度纳税申报表《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》。

  解析:

  一、根据基础资料梳理出如下表格:


  二、编制会计分录

  为便于演示,同类业务以全年汇总分录替代单笔分录,单位:万元

  (一)2019年

  1.收到一期预收款时

  借:银行存款 6540

  贷:预收账款 6540

  2.预交税费

  (1)增值税、城建税及附加

  借:应交税费-预交增值税 180

  贷:银行存款 180

  借:应交税费-应交城建税 12.6

  -应交教育费附加 5.4

  -应交地方教育费附加 3.6

  贷:银行存款 21.6

  (2)土地增值税

  借:应交税费-应交土地增值税 95.4

  贷:银行存款 95.4

  (3)企业所得税

  借:应交税费-应交企业所得税 195.75

  贷:银行存款 195.75

  3.缴纳产权转移印花税

  借:税金及附加 3

  贷:银行存款 3

  (二)2020年

  1.收到一期预收款时

  借:银行存款 2180

  贷:预收账款 2180

  2.预交一期税费

  借:应交税费-预交增值税 60

  贷:银行存款 60

  借:应交税费-应交城建税 4.2

  -应交教育费附加 1.8

  -应交地方教育费附加 0.2

  贷:银行存款 7.2

  借:应交税费-应交土地增值税 31.8

  贷:银行存款 31.8

  3.结转一期完工产品

  借:预收账款 8720

  贷:主营业务收入 8000

  应交税费-应交增值税(销项税额)720

  借:主营业务成本 6400

  贷:开发产品 6400

  借:税金及附加 153.3

  贷:应交税费-应交城建税 16.8

  -应交教育费附加  8.2

  -应交地方教育费附加  3.8

  -应交土地增值税  127.2

  房地产开发企业等在预缴增值税后,应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

  期末:

  借:应交税费-未交增值税  240

  贷:应交税费-预交增值税  240

  借:应交税费-转出未交增值税  720

  贷:应交税费-未交增值税  720

  借:应交税费-未交增值税  480

  贷:银行存款  480