房地产企业“以房换地”，需警惕所得税风险
来源：税眼朦胧 作者：谢德明 人气： 发布时间：2022-08-10
摘要：2017年，某市国家税务局稽查局在稽查时发现，2014年A房地产公司与B公司签订《土地使用权转让协议》，约定，B公司提供可供开发综合楼的用地，综合楼开发完成后，B公司可获得4000平方...
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2017年，某市国家税务局稽查局在稽查时发现，2014年A房地产公司与B公司签订《土地使用权转让协议》，约定，B公司提供可供开发综合楼的用地，综合楼开发完成后，B公司可获得4000平方米的门面房。2015年综合楼完工，A公司将4000平方米的门面房交付B公司。A公司在2016年度申报企业所得税时，将交付B公司的4000平方米商铺按市场价40000000元确认为开发成本，并在已售、未售面积之间分摊，确认已售面积应分摊的主营业务成本金额，而未将收入40000000元合并计入收入总额计算缴纳企业所得税。那么，A房地产公司有什么税务风险？
1、A、B公司的以房换地行为属于非货币性交易
《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入、其他收入。
财政部印发的《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第二条第一款规定，非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产(即补价)；第三条规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益:(一)该项交换具有商业实质;(二)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。
本案中，A房地产公司以4000平方米的商铺换取开发综合楼的用地，没有涉及货币资金，按照税法和会计准则规定，此种交易属于非货币性交易。
2、A房地产公司需要把40000000元计入收入总额计算缴纳企业所得税
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。公允价值，是指按照市场价格确定的价值。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。第三十一条第一项规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
本案中，A房地产公司以4000平方米商铺换取土地使用权，在交付商铺时，应按照商铺的市场价格确定为土地使用权的成本。同时，商铺的所有权已转移，应按照市场价格确认为2015年度收入，缴纳企业所得税。
3、A房地产公司的行为属于偷税行为吗？
《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
根据税收征管法该条规定，通常认为构成税法上的偷税需要三个基本构成要件：第一，须有纳税义务的发生，且偷税主体必须是纳税人；第二，需要有税收征管法规定的偷税行为；第三，客观上造成了少缴或不缴税款的结果。至于主观故意是否为偷税行为的构成要件存在争议。
本案中，A房地产公司已把商铺按市场价格40000000元确认为开发成本，并在已售、未售面积之间分摊，确认已售面积应分摊的主营业务成本金额，但在商铺权属已变更的情况下，未把40000000元确认为收入，造成2015年少缴企业所得税10000000元。A房地产公司的行为已满足偷税的三个基本构成要件，属于偷税，面临着补交税款，并被处以税款百分之五十以上五倍以下罚款的巨大风险。 |
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