自5月1日实施营业税改增值税起，笔者发现很多房地产企业有这么一个共性问题：绝大部分房地产企业在签订销售合同时所采用的合同模板与营改增前几乎没有变化，这样做会出现什么问题吗？
一、办理缴纳契税时，会造成小业主与房地产企业出现争议的可能性
房地产企业在销售不动产时，在条件满足的情况下，可以选择性的采用适用11%的一般计税方法或者适用5%的简易计税方法来缴纳增值税。如果销售合同不约定采用何种计税方法，将来开具的发票适用何种税率，小业主也无从知晓。当然会有人说，小业主没有必要知道，到时我给他们开什么发票，他们就拿什么发票，反正给他们发票就可以了。
现实情况的确是这样，小业主对税收概念不会太强，大部分都不需要抵扣增值税的，开具何种税率的发票也不会抗议。值得注意的是，如果小业主办理房产证时，了解需要缴纳的契税计税依据是扣除增值税后的不含税金额，采用一般计税方法能够少交契税，很有可能会要求房地产企业开具11%税率的发票。
为了更直观定量计算差异额，假定售房总价含税收入为100万元，适用3%的契税，两种模式对比如下表：
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计税方法
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计税基数（万元）
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契税（万元）
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一般计税方法
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90.09
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2.70
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简易计税方法
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95.24
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2.86
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差异
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-0.16
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以此为例购房款为100万元时，一般计税方法下少交1600元，以现在一线城市动辄500万元一套不动产为例，则会相差8000元左右，更为关键的，现在销售的不动产项目，多数为采用简易计税方法的项目，这样会导致小业主会多交契税，到时是否会有争议，我们不去过多讨论。
笔者建议：我们财务人员应在日常工作要求公司修改销售合同，规避公司未来办证不必要的争议，退一步来说，即使公司不采纳，未来真的出现问题，也不是因为自己工作失误所导致。
二、印花税缴纳问题
对于印花税缴纳问题很多房地产企业存在一定困惑和疑虑，计税基数到底是以合同含税金额还是不含税销售收入额依据。我们注意到国家税务总局颁布的（财税〔2016〕43号）《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》的文件，并没有明确规定印花税计税基数是否应包含增值税，如此一来造成了印花税缴纳出现了政策空白点。主要出现以下几种情形：
情形1：合同没有明确注明不含增值税合同额和增值税额，只有合同总额，比如最常见的房地产销售合同，按照合同总额缴纳印花税；
情形2：合同没有明确注明不含增值税合同额和增值税额，只有合同总额，从降低税负的角度出发，还是按照换算的不含增值税合同额缴纳印花税，如果有争议再补税；
情形3：合同分别注明不含增值税合同额和增值税额，因为政策不明晰，还是按照合同总额缴纳印花税；
情形4：合同分别注明不含增值税合同额和增值税额，从降低税负的角度出发，还是按照不含增值税合同额缴纳印花税，如果有争议再补税；
情形5：部分合同未按照印花税应纳税义务时间缴纳印花税，存在需要补缴印花税的情况。
笔者建议：根据国家税务总局的政策口径文件的精神，与主管税务机关沟通，印花税计税依据，避免多缴纳印花税，或者偷税的风险。
具体文件如下：
4月25日视频会议有关政策口径委托代征组发言材料
第四，关于印花税计税依据问题
这次两部委下发的《通知》中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。
笔者以某项目销售总额10亿元测算，一般计税方法下，不含增值税合同金额为90,090万元，如果分开注明，可以少缴纳印花税4.95万元（9,910×0.05%）。
综上所述，建议在签订合同特别是不动产销售合同时，应在合同中分别注明不含税增值税合同金额和增值税额，避免在未来工作中，给我们财务人员以及公司造成不必要的麻烦和损失。 |
