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今天聊一个实务小案例。
很多房地产公司都有一些不能出售或尚未出售的车位，用于出租，收取租金。同时，很多房地产公司配套有关联的物业管理公司，房开公司将车位统一租给物业公司，由物业公司负责出租管理，赚取租金差价。
案例背景
PS：为计算简便，不考虑城建及教育费附加。
创意公司就是一家这样的物业管理公司，为小区业主提供物业管理服务，同时由于小区是综合体，配有商场等，有数百个车位，房开公司以100万年租金的价格打包租给创意公司，由创意公司经营管理车位。
创意公司是小规模纳税人，增值税税率3%。
随着入住率上升，创意公司的收入预计2021年将超过500万元，需要变更为一般纳税人，一般纳税人增值税税率6%。
由于物业公司的主要成本是人力成本，进项不多，取使代收水费也可以差额征收，创意公司不希望变更为一般纳税人。
创意公司的会计小红估算了一下2021年及以后年度的收入：
| 项目 |
收入金额 |
备注 |
| 车位收入 |
200 |
收入均不含税 |
| 转租成本 |
100 |
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| 业主管理费 |
300 |
持续增加中 |
| 收入小计 |
500 |
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| 业主管理费 |
600 |
2023年后 |
会计的“筹划”
小红就想出了一个筹划方案：
1、把车位归还给房地产公司，由房地产公司自行管理出租。创意公司减少车位收入200万元。
2、2021年收入减少到300万元，主要为小区业主交纳的管理费，不超过500万。两年后，业主入住达到稳定数量，管理费收入达到600万元。因为业主交管理费不需要开发票，到时再隐瞒100多万的收入，就一直不需要变更为一般纳税人了，隐瞒100万的比例也不算大，不容易发现。
“筹划”前：2021年增值税=500*6%=30万元
“筹划”后：2021年增值税=300*3%=9万元
减少：30-9=21万元
“筹划”前：2023年增值税=(200+600)*6%=48万元
“筹划”后：2023年增值税<500*3%=15万元
减少48-15=33万元
小红自己觉得这个方案非常好，
全面的考虑
小红将“筹划”方案告知税务顾问小明，征求小明的意见。
小明否决了这个方案。
理由如下：
1、房地产公司将车位打包租给创意公司管理，一来是公司经营决策考虑，不需要增加管理成本。二来可以将部分利润转移至物业公司。
200-100=100万，房开公司转移了100万利润给物业公司。三来是房产税的考虑(这点在最后说)。
2、实务中，物业公司的经营利润一般很低，甚至多数物业公司账面是亏损的(原因不展开讨论)。
因此，创意公司要么是亏损企业，不需缴纳企业所得税;要么是小微企业，企业所得税可以享受优惠政策。
所以即使创意公司不亏损，年度利润也不会超过100万，车位收入差价100万对应的企业所得税不超过2.5万。
100万*5%*50%=2.5万
3、物业公司将车位归还给房开公司，房开公司增加收入100万元。
对应的增值税=100*6%=6万元
对应的企业所得税=100*25%=25万元
合计房开公司增加税费=25+6=31万元
因此，2021年及2022年，物业公司将车位归还给房开公司，物业公司减少了增值税费21万，企业所得税2.5万，但是房开公司增加了税费31万。
没有节税效果!
2023年后，物业公司减少了增值税费33万，企业所得税2.5万，但是房开公司增加了税费31万。
看起来好象节税了4.5万!
是真的节税了吗?
不是，2023年后，创意公司需要隐瞒收入100万，才能达到所谓的”筹划“效果!
隐瞒收入是偷税行为!不是所谓”筹划“!
4、那据实纳税，到底会增加多少税费呢?
首先，增值税是一样的，因房开公司经营车位，增值税税率是6%，转移车位经营给房开公司，不可能节增值税税。
其次，房开公司的企业所得税高于物业公司的企业所得税。
再次，隐瞒的100收入对应的增值税是6万元。
则按小红的”筹划“：
税费总额=创意公司不超过500收入的增值税+房开公司增加车位经营收入的税费=15+31=46万元
不“筹划”，据实纳税：
税费总额=实际收入的增值税+最高不超过100万利润的企业所得税=800*6%+2.5=50.5万
为了省这一点税费，还要隐瞒收入，冒着偷税的风险，值得吗?
而且，物业公司的管理费收入稽查并不困难，入住率是很容易查实的，物业面积也是很容易查实的，并不是业主不要发票，就能想瞒就瞒。
以上分析还没有考虑房产税!
房产税分析
再来说房产税，房开公司将车位打包租给物业公司，还有一个非常重要的原因，减少房产税。
如果由房开公司经营管理车位，车位的出租不固定，或者流动性出租，一般来说，不能按从租计征房产税，需要从价计征，尤其是在前期入住率低的情况下。
房开公司将车位打包租给物业公司，考虑了低价的合理性之后租金是100万元。按实务经验，这个租金对应的车位成本正常可能在7000万-8000万之间，如按原值7000万和按70%计算房产余值计算，则
房产税=7000*70%*1.2%=58.8万
打包按100万整租给物业公司后，房开公司可以从租计征房产税
房产税=100*12%=12万
物业公司再出租不涉房产税。
因此，算上房产税，小红的所谓“筹划”不但没有少交税，还破坏了公司原本的税务规划，起到了反作用。 |
