安徽省国税局房地产开发企业所得税纳税评估指

    第一条  为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估，提高纳税评估质量，根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法（试行）》，结合房地产开发企业的行业特点，制定本评估指标体系。
    第二条  房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法（试行）》的规定执行。
    第三条  房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后，主管国税机关必须对其进行全面的项目评估；也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。
    第四条  纳税评估资料的收集
    （一）企业申报资料
    1．企业纳税申报表及附列资料；
    2．企业财务会计报表；
    3．企业其他申报资料。
    （二）纳税人提供的涉税管理资料
    1.资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书（注明了房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容）。
    2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地，并取得由土地部门签发的土地使用证书。
    3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后，通常都要进行旧房拆迁工作，拆迁时房地产开发商要与拆迁户签订拆迁协议，并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。
    4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委（发展计划局）申请立项，在得到项目立项批复（规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容）以后才能进行房地产开发。
    5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记，在得到建设工程项目登记备案的通知（注明了项目建筑面积，备案有效期等内容）后才能进行建设。
    6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批，并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限，并附有地形图和审批单（注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容）。
    7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证（注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容）才能够进行开发。
    8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程，并且与建筑施工单位签订施工合同（约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容）。
    9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证（注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容），方可进行施工。
    10.商品房预售许可证。房地产开发企业在开盘销售前要在房管局登记，并且要经过审核审批和取得商品房预售许可证（注明了售房单位、项目名称、预售总建筑面积、套数、房屋座落地址、房屋用途性质、预售对象等内容）。
    11.建筑面积的测绘报告。房地产开发企业实际建设开发产品的面积要经过测绘部门的检测，并取得测绘报告（注明了项目名称、实际建筑面积等内容）。
    12.房地产销售合同清单。房地产开发产品的销售可分为一次性付款、分期付款、银行按揭等方式；购房者在付清房款或签订分期付款合同或办理好银行按揭手续后，要与开发商签订房屋销售合同。税收管理员要及时掌握房地产开发企业签订销售合同动态情况，并要求房地产开发企业定期上报其开发产品销售签订合同情况说明。
    13.竣工决算报告。房地产开发企业在项目完工后，要进行竣工决算，并形成竣工决算报告。
    14.决算审计报告。竣工决算报告要经过房地产开发企业委托的有资质的审计机构进行审计，并形成审计报告。
    15.关联企业和关联项目的有关资料。房地产开发企业应根据要求提供其关联企业和关联项目情况的有关资料。
    16.其他有利于掌握房地产开发企业开发、经营情况的涉税资料。
    （三）第三方相关涉税信息
    1．财政部门契税征收信息；
    2．地税部门营业税、土地增值税、个人所得税的相关信息；
    3．土地部门的出售土地面积、价格、出让金等相关信息；
    4．房产管理部门项目建设进度、项目完工情况等相关信息。
    5．物价部门的房产价格核定等相关信息；
    6．中介机构及其他部门相关信息。
    第五条  纳税评估指标体系
    （一）主营业务收入所得税负担率
    主营业务收入所得税负担率＝应纳所得税额÷主营业务收入×100%
    （二）主营业务利润所得税负担率
    主营业务利润所得税负担率＝应纳所得税额÷主营业务利润×100%
    （三）主营业务收入成本率
    主营业务收入成本率＝主营业务成本÷主营业务收入×100%
    （四）主营业务收入费用率
    主营业务收入费用率＝主营业务费用÷主营业务收入×100%
    （五）成本费用率
    成本费用率=期间费用÷主营业务成本×100%
    （六）主营业务毛利率
    主营业务毛利率=（主营业务收入-主营业务成本－营业税金及附加）÷主营业务收入×100%
    （七）各项建造成本占开发产品总成本的比率
    单项建造成本占开发产品总成本的比率＝单项建造成本÷开发产品总成本×100％
    1.土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率
    2.前期工程费占开发产品总成本比率
    3.建筑安装工程费占开发产品总成本比率
    4.基础设施建设费占开发产品总成本比率
    5.公共配套设施费占开发产品总成本比率
    6.开发间接费用占开发产品总成本比率
    第六条  纳税评估通用指标分析。通用指标分析参照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法（试行）》的具体规定处理。
    第七条  特性指标的分析
    （一）收入指标分析
    1．按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额
    开发产品的销售额＝该项目缴纳的契税额÷契税征收率
＝该项目缴纳的营业税额÷营业税征收率
    说明：查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。
    2．按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收入
    预售收入流入量＝经营性资金流入量－销售收入资金流入量－收到的税费返还
    说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。
    3．按照成本结转额分析销售收入
    销售收入＝销售成本结转额×（1＋销售利润率＋营业税率）
    说明：查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
    （二）开发产品成本分析
    1．按照销售收入分析销售成本
    实际结转的销售成本＝销售收入÷平均销售价格×单位建设成本
    说明：查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配，多结转成本。
    2．按照项目销售利润率分析销售成本
    销售成本＝销售收入÷（1＋销售利润率＋营业税率）
    说明：查找并发现可能存在未按规定结转成本；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
    （三）开发产品的期间费用分析
    单项费用率＝单项费用÷期间费用×100％
    1．财务费用率
    2．管理费用率
    3．销售费用率
    说明：查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按规定资本化，进入当期费用直接税前扣除问题;管理费用、销售费用为按规定税前扣除。各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析。
    第八条  纳税评估的内容，应侧重于下列问题
    （一）预收账款不按规定申报纳税。房地产开发企业常常将开发产品的预售收入挂在“其他应付款”、“应付帐款”等往来帐户上，不按照规定申报纳税。
    （二）视同销售行为不按规定申报纳税。房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入（或利润）的实现。
    （三）不按规定进行成本结转、费用分摊。房地产开发企业常常通过多计单位开发产品成本，将应在多个期间分摊的费用直接在当期列支等方式，多结转产品销售成本、多列支期间费用，少缴或滞后缴纳企业所得税。
    （四）混项目、混年度调节利润。房地产开发企业将多个开发项目开发成本混在一起，通过调剂单个项目的成本来调节项目利润和年度利润的实现，少缴或滞后缴纳企业所得税。
    （五）出租开发产品取得的收入不按规定申报纳税。房地产开发企业通过资金不入帐或挂往来帐的方式，隐瞒出租未销售开发产品的收入。
    （六）转让土地使用权取得收入未按规定结转收入。一些房地产商将转让土地的收入长期挂在往来帐上，不按规定计入收入。
    （七）取得政府补贴收入或返还的营业税未计入应纳税所得额。一些房地产商将收到的政府补贴款或返还的营业税挂在“其他应付款”科目等往来账上，未按规定并入当年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
    （八）收取代收款项应计未计收入。房地产开发企业将收取的代收款项挂在往来账上，如水电开户费、防盗门款等费用开具收据，其相关开支已计入成本，不作收入。
    （九）以白条、收据等不规范凭据列支成本、费用。这种情况较为普遍，许多房地产开发公司以不规范单据（收据、白条等）列支开发成本、费用，以此少缴税款。
    （十）通过关联企业转移利润。房地产开发企业通过将利润转移到可以享受减免税优惠政策或采取核定征收的关联企业方，逃避国家税收。
    第九条  纳税评估的方法。根据房地产企业的特点，房地产企业纳税评常用的有以下的一些方法，各市要根据税源管理的需要，结合房地产企业的特点，不断创新纳税评估方法，提高纳税评估的效果。
    （一）内外结合。主要是指国税局内部掌握的房地产企业征管信息与从外单位取得的相关管理信息进行比较。内部信息包括房地产企业的登记信息、申报信息等；外部信息包括工商局、地税局、房产局、土地局、发展计划局、建设局以及测绘局等管理部门掌握的管理房地产企业的相关信息。通过对内外两方面信息的比较，寻找差异，发现问题。
    （二）账实结合。在查阅纳税人的账簿，分析房地产企业各项财务指标的变动情况的同时，还要深入开发、建设实地，了解其楼盘位置、开发规模、完工情况、销售业绩等实际情况，及时发现房地产企业可能存在的问题。
    （三）谈检结合。“谈”，即与当事人约谈。税务约谈的对象可以选择房地产企业法定代表人、财务主管、工程预算、监管人员、以及其他能够说明情况的人员。通过约谈，要求纳税人举证解释疑点，对疑点问题也可允许纳税人自行核实，并限期提供有关的证据资料，包括内部书面证据（各种自制凭证、报表等）和外部凭证（银行对账单、合同等）。“检”，即实地检查。不接受约谈或经约谈对评估人员提出的疑点问题解释不清的，评估人员可到户实地审查核实；通过实地检查，核实证据，消除疑点，发现新的情况和问题。可以先约谈后检查，可以先检查后约谈，也可以根据实际情况穿插进行，需要实地了解的可以先下户，也可以谈检同时进行。
    （四）评查结合。“评”，即纳税评估；“查”，即税务稽查。在房地产企业日常征管工作中，一般要先进行纳税评估，通过纳税评估发现确实有问题的，再转入稽查程序。对不接受约谈或经约谈对评估人员提出的疑点问题解释不清的纳税人，或经核实发现有重大疑点问题的，应填写《稽查线索移交单》转入稽查部门，进行全面检查。
    第十条  本指标体系由安徽省国家税务局负责解释。
    第十一条  本指标体系自2007年1月1日起施行。