土地使用权的会计核算与税务处理
来源：税屋 作者：税屋 人气： 发布时间：2022-08-04
摘要：房地产开发企业在土地使用权的核算中往往存在一些 怪 现象： 例如，一些房地产开发企业,将后期开发商品房的土地成本打入前期商品房的成本，还美其名曰的称为 滚动开发 ，这样开...
房地产开发企业在土地使用权的核算中往往存在一些“怪”现象：
例如，一些房地产开发企业,将后期开发商品房的土地成本打入前期商品房的成本，还美其名曰的称为“滚动开发”，这样开发商就可以始终有一批“账外土地”能够在税前列支成本。
又如，一些房地产开发企业往往对自用或作为经营性资产的房产，不分摊或少分摊土地出让金，而将应由自用或经营性房产分摊的土地出让金，全部或部分摊入对外销售的房产中，使得这部分房产的土地成本，随着商品房的销售全部提前在税前扣除。
再如，几乎所有的房地产开发企业，都不考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物使用年限的因素，因此没有将其作为净产值预留。但在结转商品房的成本时，则将土地使用权的账面价值一次性转入商品房的开发成本或销售成本中。
可见，围绕土地使用权成本核算存在一系列“怪”现象。这些怪现象就是基于对土地使用权成本核算的混乱，导致房地产开发企业成本和利润核算的不正确，从而少缴了企业所得税，侵犯了国家利益。同时，由于将后期开发项目的土地成本打入前期商品房的成本，也侵害了消费者的合法权益。
这一“怪”现象的产生，有多种原因。比如说，房地产开发公司执行税法和会计制度不严肃、不严格的原因；房地产开发公司的会计人员对相关政策的理解不全面、不到位的原因；各种相关政策不协调、不配套的原因等。拿第三种原因为例，我国对征用土地实行的是有偿出让有限年限使用权的政策，而对房屋实行的是没有年限限制的所有权政策，这两种政策由于使用年限的不同，使得房屋（或建筑物）的成本核算产生了矛盾。一方面，房屋的构建成本（不含土地征用费或虽含但是按照房屋折旧年限摊销的土地使用费）要按照会计估计的折旧年限计提折旧，一般规定不能低于20年；另一方面，房屋所占用土地的征用成本（如果土地使用费单独核算）则是按照所占用的土地，在使用年限内平均摊销，一般摊销年限为40年至70年。两种不同的核算口径，自然而然的造成成本核算上的差异。
如何避免上述一系列不规范的“怪”现象呢？这要求房地产企业必须依据会计制度和税法的有关规定，合理、合规、实事求是的归集和分摊土地出让金（征用费），不能混淆或挤占计税成本。不仅在会计核算时要严格执行会计制度的规定，而且在纳税申报时也要严格执行税法的规定，从而保证会计核算和纳税申报的正确性，慢慢让这些“怪”现象逐步消失。
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